Hvis du IKKE har boligkjøperforsikring

Vanskelig på egen hånd

En del boligkjøpere som kunne ha vunnet frem med sakene sine, har tapt kampen mot selger, enten fordi de har reklamert for sent, fordi de allerede har utbedret skadene før de klager, eller rett og slett fordi de ikke orker å ta opp kampen mot selgers eierskifteforsikring. Samtidig bør du vite at det ikke er alle skader som medfører at boligen har en mangel etter avhendingsloven.

1. Vurdere skadens omfang

Hvis du oppdager at boligen du har kjøpt har en skade, bør du først gjøre en rask vurdering av om du tror at skaden kan ha et visst omfang. Dersom det koster noen få tusen å få den reparert, vil du neppe kunne rette noe krav mot selgeren. Det er først når skadeomfanget utgjør noen titusener, og det gjør det jo ofte, at det kan være aktuelt å reklamere overfor selger. I denne forbindelse er det noen viktige kjøreregler.

2. Reklamér i tide

Altfor mange kjøpere har tapt kravene sine fordi de har latt det gå flere måneder og kanskje år før de kontakter selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap. En tommelfingerregel er at du bør melde fra om skaden innen to måneder etter at skaden er oppdaget. Du trenger ikke kjenne skadens fulle omfang. Skriv likevel en e-post eller et brev til selger/eierskifteforsikringen, med tittel ”Reklamasjon”, om:

• hva slags skadesymptomer du har avdekket
• at du reklamerer på skadene som er avdekket
• at du ønsker å holde selger ansvarlig for skaden
• at nærmere undersøkelser om skadenes årsak og omfang vil bli utført
• at du forbeholder deg retten til å kreve prisavslag tilsvarende  utbedringskostnadene
• at selger må gi rask tilbakemelding, senest innen to-tre uker dersom han ønsker å benytte seg av sin utbedringsrett.

Samtidig med den første henvendelsen til selgersiden bør du kontakte en håndverker eller en takstmann for å innhente en skriftlig vurdering av omfanget på takskaden, dreneringssvikten, hva den vonde lukten på badet skyldes, eller annet. Det er viktig å få en vurdering av hva som skal til for å reparere skaden, og hva det vil koste. Dersom selger ønsker å koste reparasjonen selv, eller mener at skaden kan utbedres fagmessig på rimeligere vis, får han dokumentere dette.

3. Følg opp

Deretter må du følge opp brevet/e-posten med en mer omfattende reklamasjon hvor du gjør rede for hvorfor boligen har mangel, som inneholder en spesifisert redegjørelse for utbedringskostnadene, og som gjør oppmerksom på at du retter et betalingskrav til selger i forbindelse med utbedring av skadene. 

4. Utbedring av skaden

Det er svært viktig å tilby selger muligheten til å påta seg utbedring av skaden selv. På denne måten har selger kontroll på at utgiftene ikke løper løpsk, samtidig som kjøper får utbedret skaden. Men kjøper plikter ikke å vente i evigheter på at selger skal komme på banen. Dessuten skal tilbudet om utbedring innebære at hele skaden utbedres, ikke bare deler av den. Det viktige for deg som kjøper er at du kan dokumentere skriftlig at selger er tilbudt å rette skaden, og at han er gitt en rimelig frist til å benytte seg av rettingsadgangen. Dersom selger ikke gis muligheten til å rette, kan kjøpers krav gå tapt.

Det vil alltid medføre en viss risiko å igangsette utbedring uten at selger har tatt klart stilling til hva hun eller han vil gjøre. En tommelfingerregel er at jo alvorligere skade, jo viktigere er det å få gjort noe med den raskt, ikke minst av hensyn til at skaden ikke skal utvikle seg. En taklekkasje kan dekkes til med presenning et par-tre uker, men kan ikke stå over vinteren mens  selger tenker.

5. Kontakt advokat

Kjøpere uten boligkjøperforsikring som opplever at boligen ikke svarer til forventningene, og som ikke hadde grunn til å regne med betydelige kostnader til vedlikehold av badet, taket, eller annet, bør kontakte advokat for å få en vurdering av om saken er verdt å gå videre med. Reklamasjon på boligen krever skadedokumentasjon. En advokat vil vite hva som bør innhentes av faglige vurderinger, og deretter gjøre de nødvendige grep overfor selger.

Dersom saken ikke løser seg i minnelighet, vil løsningen være å varsle rettslige skritt før saken går videre til forliksråd eller tingrett, avhengig av kravets størrelse. De fleste har en begrenset rettshjelpsdekning i sin villaforsikring. Kjøpere med  boligkjøperforsikring får dekket alle sine sakskostnader herunder utgifter til advokat og skadedokumentasjon.