Kan man gi bort fast eiendom fra et uskiftebo?

Mange tar kontakt med HELP og lurer på om det er lov å overføre familiehytta eller barndomshjemmet til en av arvingene når mor eller far sitter i uskiftet bo. Både de som ønsker å overdra eiendommen og de som ønsker å hindre overdragelsen har behov for juridisk bistand. Dette blogginnlegget er til dere begge.

Forbudet mot å gi bort fast eiendom fra uskifteboet

Når man overtar en ektefelles bo i uskifte, forvalter man også arv fra førstavdøde. Lengstlevende råder som en eier over boet, men arveloven setter likevel visse begrensninger i adgangen til å dele ut gaver eller arveforskudd.

Når det gjelder fast eiendom, er det et absolutt forbud mot å gi bort fast eiendom fra uskifteboet i arveloven § 19. Gavesalg rammes også av forbudet. Det er imidlertid fullt lovlig å selge familiehytta eller barndomshjemmet til markedsvilkår. Dette høres jo greit ut, så hvorfor skaper dette så mange tvister?

"Slektskapsrabatt"

Hva som er et gavesalg kan være vanskelig å vurdere. Hele transaksjonen må sees under ett, og man må vurdere om det er skjedd et salg til markedsvilkår. 

Fordi fast eiendom selges etter auksjonsprinsippet vet man ikke sikkert hva som er markedspris. En innhentet verdivurdering eller takst er egentlig bare kvalifisert gjetning. Den forsmådde arving mistenker fort at det er gitt føringer for å få satt en takst eller verdivurdering spesielt lavt. 

Ofte sikrer lengstlevende seg bruks- eller borett for eiendommen som skal overdras. Dette gjør selvsagt at eiendommens markedsverdi reduseres betraktelig, og at eiendommen i verste fall blir usalgbar på et åpent marked. Hvilken betydning bruks- eller boretten skal ha for fastsettelse av restkjøpesummen i arverettslig sammenheng mangler sikker rettsavklaring og må vurderes konkret utfra rettens omfang og karakter. 

Det er lov å avtale at kjøpesummen ikke skal gjøres opp med en gang, men at selger yter en kreditt til kjøper. Ettergis kreditten etter at transaksjonen er gjennomført, vil dette likevel kunne rammes av gaveforbudet. En kredittløsning kan også innebære et gavemoment hvis det ikke er avtalt renter, lånet ikke er pantesikret, og/eller det er lang avdragsfrihet.  

Til tross for at forbudet mot å gi bort eiendom er absolutt, har det etablert seg en viss oppfatning av at det er anledning til å yte "slektskapsrabatt" ved salg fra uskiftebo til en av arvingene. Det er ikke krav til at lengstlevende utnytter eiendommens maksimale markedsverdi og det aksepteres at det gjøres en "dårlig handel". Hvor langt man kan strekke den strikken, er høyst diskutabelt. Videre kan det aksepteres at en som har gjort spesielt mye for lengstlevende får en reduksjon i prisen, eller det kan foreligge andre spesielle forhold som tilsier nedsatt pris. Her beveger man seg inn på et juridisk minefelt med gråsoner og vanskelige grensedragninger. 

Motiver, mistanker og hemmelighold

Skal en eiendomsoverdragelse kunne omstøtes må det sannsynliggjøres at giver hadde gavehensikt og at mottaker ikke var i god tro om å kunne motta gaven. 

Overføringen kan være motivert av at lengstlevende ønsker å slippe vedlikehold, administrering og samtidig sikre egen alderdom, og dessuten har ment at overføringen er til markedspris. Et annet mulig motiv er at lengstlevende ønsker å tilgodese "gullungen" som naturlig nok selv er en aktiv pådriver for å sikre seg eiendomsretten til underpris.  

Disse sakene preges ofte av at det har vært langvarige konflikter mellom familiemedlemmene. Når lengstlevende så ønsker å kunne fortsette å bruke eiendommen omtrent som før men å overlate eierrettighetene til en eller flere av sine barn, nærer dette opp under allerede sårede følelser og mistanker om forfordeling. Verre blir det om det har vært hemmelighold og tåkelegging rundt transaksjonen, herunder kjøpesum, gjennomføring og øvrige vilkår.

 

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no