Boligkjøpere vinner fram i ca 6 av 10 saker for retten

NRK Radio hadde 26. august 2015 et innslag om konflikter etter boligkjøp, eierskifteselskapenes håndtering og tiltak for et lavere konfliktnivå. Saken følges opp på NRK Forbrukerinspektørene samme kveld.

Det er et faktum at det til enhver tid verserer et betydelig antall saker for norske domstoler som gjelder spørsmål om mangler etter kjøp av bolig.

I følge NRK vinner kjøpere frem i ca 6 av 10 avhendingsaker for tingretten

I nyhetsinnslaget viser reporteren til at en gjennomgang av hundre tingrettsdommer viser at kjøpere vinner frem med sitt krav i ca 60 % av sakene.

Forbrukerrådets Randi Flesland mener det indikerer at eierskifteforsikringselskapeneEierskifteforsikring er en ansvarsforsikring som dekker boligselgers økonomiske ansvar. Les mer avviser urettmessig mange krav og at det er dårlig kundebehandling. Protector Forsikrings Merete Bernau sier i sitt tilsvar at de ikke har noen interesse i å avvise berettigede krav, og at de tilsikter korrekt oppgjør.

Den som taper må betale begge parters sakskostnader

Hvorvidt Forbrukerrådet eller Protector har rett, eventuelt om begge har (noe) rett i sine påstander, kan man jo spekulere i. Det som uansett er sikkert er at slike prosesser kan ta lang tid og koste betydelige beløp for de involverte. Hovedregelen i tvisteloven er at den som taper saken må dekke motpartens sakskostnader i tillegg til sine egne.

Protector hevder at de tilsikter korrekt saksbehandling og oppgjør, og at de er tjent med på å løse sakene så tidlig som mulig. Hvordan kan det da ha seg at det er så mye uenighet og så mange tvister som bringes for retten? Kan det virkelig være så vanskelig å avgjøre om en kjøper har rett på prisavslag eller ikke før man kommer i retten?

Ofte avhenger utfallet av en sak av om selger har vært illojal og holdt tilbake informasjon

Svaret er såre enkelt; Ofte avhenger utfallet av en sak av om selger har vært illojal og holdt tilbake informasjon. Den som har rent mel i posen vil selvsagt hevde det, det samme gjelder sikkert mange som ikke bør ha god samvittighet. Protector er selgers ansvarsforsikrer og legger derfor normalt selgerens oppfatning av saken til grunn ved vurderingen.

Er det avhendingsloven som forårsaker tvistene?

Hvorvidt kjøperens krav er berettiget, eller om selgeren er fri for ansvar, avhenger av om den konkrete kontrakten og avhendingslovensAvhendingsloven gjelder avhending av fast eiendom når avhendingen skjer frivillig ved salg, bytte eller gave. Les mer vilkår om selgeransvar er oppfylt.

Avhendingsloven bygger på en lang rettstradisjon og inneholder – som stort sett alle lover – en del skjønnsmessige ord og uttrykk. Da vi fikk avhendingsloven for mer enn 20 år siden, var det i flere år betydelig tolkningsusikkerhet knyttet til bestemmelsene i avhendingsloven. Det var mange tvister som dreide seg om tolkning av loven. I løpet av de siste to ti-år har imidlertid Høyesterett avgjort mange saker vedrørende avhendingsloven, og vi kan nok si at avhendingsloven nå nærmer seg "gjennomtolket".

En ting er i hvert fall sikkert: Rettstilstanden på avhendingslovens område har aldri vært så klar som nå!

Hva er grunnen til at tvister oppstår og at de tar lang tid å løse?

Vår erfaring, både fra egne kunders saker, og ved gjennomgang av rettspraksis som publiseres på Lovdata, er at sakene i hovedsak nå dreier seg om faktum og bevisvurderinger:

  • Hva visste selger?
  • Så kjøperen lekkasjen?
  • Hva måtte kjøper forstå ut fra beskrivelsen i taksten?
  • Hvilken utbedringsmetode er nødvendig for å bringe eiendommen i kontraktsmessig stand, og hva koster det?

Med et gitt faktum er det gjerne ikke så stor tvil om resultatet ettersom domstolene, med Høyesterett i spissen, har oppstilt en rekke retningslinjer for tolkningen av lovens skjønnsmessige begreper. Kampen står oftest ved bevisvurderingen.

Behov for ny avhendingslov?

Jeg vil anta at de fleste mener at tvistenivået er høyere enn ønskelig. Spørsmålet er hva man kan og bør gjøre for å få det ned.

Ved et representantforslag i Stortinget i våres ble det foreslått at man må utrede behovet for ny avhendingslov. I det ligger det en forutsetning om at det er avhendingsloven som forårsaker tvistene.

Ettersom tvistene i hovedsak, og i større og større grad, gjelder faktum og bevis, mener jeg helt klart at det ikke er avhendingsloven som sådan som er årsaken til tvistenivået. En ny avhendingslov vil således heller ikke løse problemet.

En ny lov vil reise nye tolkningsspørsmål, og vi vil få en ny, lang periode med rettsusikkerhet

En ny, omskrevet lov er ikke egnet til å forebygge at folk blir uenige om hvilke forventninger kjøper kunne ha og hva selger visste. En ny lov vil imidlertid reise nye tolkningsspørsmål, og vi vil få en ny, lang periode med rettsusikkerhet.

Noen tanker om virkningsfulle tiltak for å få tvistenivået ned

I følge en undersøkelse som Forbrukerrådet fikk gjort i juli 2014 skal det være slik at ca. halvparten av budgiverne ikke leser alt av informasjon. Det er et helt uakseptabelt høyt tall, og veldig bekymringsverdig på vegne av boligkjøpere. Informasjonsmengden i prospektene har aldri vært større enn nå. Jo mer informasjon, jo større risiko er det å holde seg uvitende. Her må kjøpere ta ansvar for sitt eget ve og vel.

At det på den annen side er en god del selgere som har et heller lettvint forhold til sannheten, er det heller ingen tvil om. Disse må selvsagt også ta ansvar.

Forbrukerrådet har ved flere anledninger tatt til orde for at tidspress og hurtige salg er et betydelig risikomoment for boligomsetningen. Jeg er for så vidt enig i det. Forbrukerrådet har pekt på at økt tid mellom visning og budrunde kan være veien å gå.

Spørsmålet er om kjøperne vil ha særlig nytte av denne "karantenetiden". Eiendommen vil jo uansett ikke være tilgjengelig. Fordelen er at kjøpere får bedre tid til å lese dokumentene etter visning.

Etter min oppfatning er det en mye bedre løsning at interessentene gis komplette salgsdokumenter i forkant av visningen. Denne muligheten har man også i dag, salgsdokumenter skal være tilgjengelige minst 48 timer før visning. Dette er kanskje ikke så godt kjent blant publikum, og fordelen av å kunne lese informasjonen i ro og fred, i god tid, utnyttes ikke godt nok.

Kjøpere har en forventing om at de skal få utlevert salgsdokumenter på visning. Jeg tror at det er en grunn til at mange ikke etterspør informasjonen før. Konsekvensen er at de stiller uforberedt på visning. Hadde de hatt salgsdokumentene i forkant kunne de stilt forberedt på visning og benyttet den korte visningstiden til å konsentrere seg om "det de egentlig lurer på".

Jeg tror at potensialet for tvistereduksjon ligger i en adferdsendring hos kjøpere og selgere, ikke i en omskrivning av loven. Begge må gjøre sine lekser i forkant av handlen!

Jeg tror at potensialet for tvistereduksjon ligger i en adferdsendring hos kjøpere og selgere, ikke i en omskrivning av loven. Begge må gjøre sine lekser i forkant av handlen!

For å fremtvinge en gunstig adferdsendring på kjøpersiden stiller jeg følgende spørsmål til eiendomsmeglerbransen og forbrukermyndighetene:

Er det på tide at meglerbransjen skroter papirprospektene og går over til utelukkende nedlastbare prospekter som gjøres tilgjengelig minst 48 timer før visning?

Med en slik løsning vil flere skaffe seg informasjon i god tid, flere vil stille godt forberedt og dermed utnytte visningstiden bedre. Jeg blir veldig overrasket om ikke en slik løsning vil resultere i redusert konfliktnivå.

Silje N. Andresen

Fagsjef Boligkjøperforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 950 45 390

E-post:

Rådene vi gir her er generelle, og kan ikke automatisk brukes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat.
Selv om vi ikke kan gi saksbehandling her, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til tipsoss@help.no.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no