Ikke alle boligskuffelser er mangler etter loven

Både kjøper og selger av bolig tar risiko. Derfor finnes eierskifteforsikring for selger, og boligkjøperforsikring for kjøper. Slik unngår selger ansvar for kostbare skjulte skader, og kjøper unngår bekymring for advokat- og fagkyndigutgifter mens undersøkelser, forhandlinger og i noen tilfeller rettssak mot selgers forsikringsselskap gjennomføres. 

Kjøpere med boligkjøperforsikring har ingen risiko for å måtte dekke selgers kostnader ved tap i domstolene. Men alle kjøpere må være klar over at det finnes skuffelser ved nær sagt alle kjøp: feil og vedlikeholdsbehov som oppdages etter en stund, som bør eller må utbedres for at skadene over tid ikke skal bli enda større.

Irritasjon dessverre ikke avgjørende

En del av disse feilene, hvor irriterende de kan være, er ikke nødvendigvis mangler som selger eller hans medhjelpere, takstmann og megler, kan holdes ansvarlig for etter loven.

Dette er det første kjøpers advokat må vurdere, enten du kontakter HELP eller en annen advokat med erfaring fra boligsaker: om kravet kan rettes mot selger eller hans forsikringsselskap. Om selger kan holdes ansvarlig for feilen du har oppdaget, avhenger av hvilke forventninger som er skapt til boligen ved salget. Hvis selger ikke kan stilles til ansvar, vil kravet ikke føre frem. Enhver advokat plikter å gi klienten realistisk og reell informasjon om hvor saken står. 

Om selger kan holdes ansvarlig for feilen du har oppdaget, avhenger av hvilke forventninger som er skapt til boligen ved salget.

Kritikere av tradisjonell advokatvirksomhet vil her hevde at noen advokater holder saker som burde vært avsluttet i live, for å tjene mest mulig. Kritikere av boligkjøperforsikring hevder at forsikringsselskapet fører for få saker videre, for å spare mest mulig. Derfor har vi laget et sikkerhetsnett for kjøpere med boligkjøperforsikring.

Feil kan skje, men vi deler gjerne informasjonen om hvilke klagemuligheter som finnes slik at du selv kan ta stilling til om din sikkerhet er tilstrekkelig ivaretatt:

Forventninger vs. faktisk tilstand

Forventninger skapes gjennom bilder og tekst i salgsoppgaven og gjennom inntrykket som skapes på visning. Jo mer vekt som legges på alt som er modernisert, fornyet, renovert eller nybygd, jo større forventninger er det grunn til. Som en tommelfingerregel er det lettere å vinne frem, jo nyere og flottere boligen fremstår på visning. Hvis det ytre ser bra ut, og arbeidene skal være utført av fagfolk, er det grunn til å forvente mer enn om huset har mer eller mindre tydelige vedlikeholdsbehov. Typisk kan være at bad, drenering, tak eller elektrisk anlegg har levd så lenge at sannsynligheten for større eller mindre tiltak rykker nærmere.

Hva skal til

Nøyaktig hvor mye som skal til for at selgersiden må betale prisavslag, hvor stor avstanden må være mellom hva du ble lovet, og hva du faktisk fikk, finnes det dessverre ikke klare regler for. Og jeg forstår godt at frustrasjonen kan være stor når du føler deg ført bak lyset. Det skal mindre til for å vinne frem med kravet ditt, om det kan sannsynliggjøres at selger har holdt tilbake informasjon av betydning for potensielle kjøpere. Problemet er at dersom det ikke finnes bevis, vil domstolen heller ikke holde selger ansvarlig.

Advokatens viktigste jobb

Advokatens første og viktigste jobb er å vurdere hvilke argumenter som taler for at selger kan stilles til ansvar (hva slags feil, hvor dyr utbedring, hvor ny er bygningsdelen, boligens standard, hva selger må ha visst, med mer), hva som taler mot (opplyst om ufaglært arbeid og andre risikoopplysninger, delens alder, tegn som tyder på feil, med mer), og hvilke argumenter som veier tyngst.

Advokatens første og viktigste jobb er å vurdere hvilke argumenter som taler for at selger kan stilles til ansvar, og hvilke argumenter som veier tyngst.

Ikke minst vil domstolenes praksis i lignende saker kunne gi veiledning og vise hvilke argumenter og hensyn som vektlegges.

Det er ikke slik at bare klare vinnersaker tas videre. I følge boligkjøperforsikringens vilkår må det være holdepunkter for at et krav mot selger "med sannsynlighet vil føre frem". Kjøpers advokat skal uansett ivareta kjøpers interesser best mulig, og er det sannsynlig at kravet vil føre frem, skal selskapet dekke kostnadene ved prosessen.

Det er kun når selgersidens advokat anser at det er en risiko for å tape saken i retten, at det er mulig å finne løsninger før saken må avgjøres ved dom. Når kjøper har boligkjøperforsikring, vokser ikke kjøpers advokatregning underveis, heller, slik at selgersiden ikke har noe å vinne på å hale saken ut i tid. Jo mindre risiko for tap, jo sterkere forhandlingsposisjon.

Likevel må alle krav dokumenteres, og det kan være frustrerende for en kjøper å måtte vente i måneder mens takstmenn fra begge sider gjør sine undersøkelser, og avlegger sine rapporter, og advokatene på begge sider leter etter støtte slik at deres klienter, kjøper eller selger/forsikringsselskap, kommer best mulig ut av situasjonen.

Men konflikter ved boligkjøp er ofte både tid- og ressurskrevende. Derfor mener vi at det kun er fordeler ved å overlate konfliktene til oss som har som yrke å løse dem på best mulig måte for kundene våre.

Likevel vil din advokat i mange tilfeller komme til at det ikke finnes grunnlag for å vinne frem. Og det er ikke vanskelig å forstå at frustrasjonen kan bli dobbelt når du fant uventede feil ved huset, og advokaten mener at selger, som tross alt inntil nylig bodde i huset, ikke kan holdes ansvarlig. Konklusjonen blir at du må bekoste reparasjonene selv.

Men som advokater må vi stå for vurderingen vi har gjort, basert på erfaring med akkurat denne typen saker. Og skulle vi gjøre feil – det skjer de fleste fra tid til annen – er det viktig for oss at du gjennom boligkjøperforsikringen har muligheten til å få en kostnadsfri vurdering av jobben vi har gjort, og de faglige vurderingene som ligger til grunn. Dette er et sikkerhetsnett andre advokatkunder ikke har.

Samme etiske regler for alle advokater

Som advokater i et forsikringsselskap er HELPs advokater underlagt akkurat de samme advokatetiske reglene som andre advokater. I tillegg må HELP etterleve forsikringslovgivningen. Som forsikringsselskap er vi pålagt å ha en klagenemnd. Denne består av to eksterne advokater, hvorav én med bakgrunn fra forbrukermyndighetene, i tillegg til en takstmann. Medhold i klagenemnden innebærer at vi dekker din sak til den er rettskraftig avgjort. I tillegg kan alle våre avgjørelser klages inn for Finansklagenemnda.

Går du videre med annen advokat, dekker vi også regningen i henhold til forsikringsvilkårene. På denne måten ønsker vi å begrense risikoen så mye som mulig for at eventuelle feil fra vår side går ut over en kunde.

Vi håper selvfølgelig at du vil bli fornøyd med jobben vi gjør, om du mot formodning skulle trenge advokathjelp i forbindelse med boligkjøpet.

Silje N. Andresen

Fagsjef Boligkjøperforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 950 45 390

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no