Øker megler risikoen ved boligkjøp?

Gjennom media kan man lett få inntrykk av at det er en risiko i seg selv at boligsalg skjer gjennom megler. Problemene som oppstår i bolighandelen er langt mer sammensatte enn som så, og menneskelig svikt er nok dessverre en tilbøyelighet både selgere, kjøpere, meglere, takstmenn og ikke minst politikere rammes av. 

Som boligkjøpers advokat er jeg opptatt av at kjøpere følger oppfordringen om å sette seg best mulig inn i den informasjonen som er tilgjengelig. Da stiller de sterkere både før visning og etter kjøpet.  

Adresseavisen hadde nylig meglerbransjen på forsiden. Forbrukerrådets boligdirektør, Thomas Bartholdsen, gikk der svært hardt ut og slaktet meglerbransjen. "Bolighandelen er en skandale" lød overskriften. Det hevdes at det er eiendomsmeglerbransjen som har lagt premissene for bolighandelen og at det er naivt å tro at egoistisk egeninteresse ikke har spilt en rolle. 

Den direkte foranledningen til skandale-karakteristikken, som hevdes å være generell, er to enkeltsaker som var omtalt i Adresseavisen noen dager tidligere hvor kjøperne hadde fått svi økonomisk da de – i følge avisens referat - ikke evnet å betale for boligene de hadde inngått avtale om kjøp av.

Bindende avtaler

Voksne, myndige mennesker har rettslig handleevne og dermed mulighet til å inngå avtaler med virkning for seg selv. Lov om avhending av fast eiendom, avhendingsloven, ble vedtatt av Stortinget i 1992. Lovgiver falt ned på at det ikke skulle være noen angrerett ved bolighandel. Dette gjelder for øvrig både for kjøpere og selgere. Er avtalen inngått, og man ikke har avtalt noe om angrerett, plikter man å oppfylle overfor den andre kontraktsparten. Dersom man likevel ikke ønsker eller evner å oppfylle i henhold til avtalen, og den annen part lider økonomiske tap, vil det få tilsvarende økonomiske konsekvenser for den som ikke oppfyller avtalen.

Det er ingen tvil om at historiene om minstepensjonistene og den uføre kvinnen som ikke hadde råd til å vedstå seg avtalene de hadde inngått er triste. Vi kan ikke se bort fra at også de andre kontraktspartene, i disse tilfelle selgerne, opplevde dette negativt ettersom de risikerte tilsvarende tap som følge av at avtalen de hadde inngått ikke ble gjennomført.

Bartholdens kobling av disse enkelthistoriene til meglerbransjen som sådan, med konklusjonen om at "Bolighandelen er en skandale", yter etter min mening ikke bransjen rettferdighet.  

Det er ikke meglerbransjen som har bestemt at det ikke eksisterer noen angrerett ved kjøp og salg av fast eiendom. Det er Stortinget.

For øvrig er det en god og hensiktsmessig regel, basert på det gamle rettsprinsippet om at avtaler skal holdes. 

Påstanden om at meglerbransjen har lagt premissene for sin virksomhet, styrt av egeninteresser, er oppsiktsvekkende og ikke nærmere grunngitt. 

Det er et faktum at eiendomsmegling er en regulert bransje under tilsyn av Finanstilsynet. Finanstilsynet kan neppe anses som en tannløs tiger som ikke overholder sin tilsynsplikt. 

Ikke Ville Vesten

Nåværende lov om eiendomsmegling  ble vedtatt i 2007 og innebar en betydelige skjerping av krav til kvalitet og kompetanse. Lovendringen har utvilsomt hatt positiv effekt, og virker å være godt mottatt i bransjen. 

Som advokat på boligkjøpersiden ser jeg langt sjeldnere "megler-skapte" mangler nå enn tidligere. Jeg våger påstanden om at kompetansen og kvaliteten i eiendomsmeglingsbransjen generelt er langt høyere nå enn den har vært noen gang tidligere. Publikum har berettigede forventninger om kvalitet og kompetanse, og eiendomsmeglerne har et lovpålagt samfunnsansvar for å sørge for at omsetning av eiendom ved bruk av mellommenn skjer i sikre, ordnede og effektive former. 

Budfrister

At boligomsetningen går raskt, anføres som et ankepunkt av Forbrukerrådet. De ønsker en endring i eiendomsmeglingsforskriften hvor forbudet mot å formidle bud som har kortere akseptfrist enn kl 12 første virkedag, endres til "andre virkedag". Forslaget vil innebære at kjøper får en ekstra dag til å overveie kjøpet, gjøre undersøkelser, avklare usikkeretsmomenter osv. 

Det er lett å være enig med Bartholdsen i at det er svært bekymringsfullt når boligkjøpere i snitt bruker en brøkdel av tiden på kjøpsbeslutningen ved boligkjøp sammenlignet med kjøp av for eksempel mobiltelefoner og andre forbruksvarer.

Det er godt mulig en ekstra virkedags "karantenetid" vil være en virksom medisin. Man kan imidlertid ikke se helt bort fra den åpenbare sannsynligheten for at denne medisinen også vil gi en uønsket bivirkning, nemlig at  flere kjøpere kan finne på å kontakte selger og gi bud direkte. Det er neppe heldig for verken selger eller kjøper å måtte håndtere avtaleslutningen uten faglig bistand.  Det er grunn til å frykte at det kan generere flere konflikter, f eks tvister om budenes størrelse og betingelser. Både kjøper og selger kan ha stort behov for veiledning og omsorg i avtaleslutningsfasen. 

Bransjenormen – tilgang til komplett salgsdokumentasjon senest 48 timer før visning

I en undersøkelse som Forbrukerrådet fikk utført sommeren 2014 kom det frem at under 50% hadde lest all tilgjengelig informasjon sist de la inn bud på en bolig. Tallet er oppsiktsvekkende og svært bekymringsfullt!

Samme undersøkelse viste at nesten halvparten av unge boligkjøpere bekymret seg for store utgifter.

Under 50% hadde lest all tilgjengelig informasjon sist de la inn bud på en bolig. Tallet er oppsiktsvekkende og svært bekymringsfullt!

Det viktigste rådet til den som ønsker å begrense risikoen sin mest mulig ved boligkjøp er å ta en full og grundig gjennomgang av alle tilgjengelige opplysninger i salgsprospektet. Som følge av de omfattende kravene til meglers opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven, er det faktisk mye informasjon å hente. For mye informasjon til at det er realistisk å sette seg inn i det mens man går i kø på en vising.

I Bransjenormen for markedsføring av bolig er det bestemt at komplett salgsdokumentasjon skal være tilgjengelig via nett senest 48 timer før visning.

Denne regelen gir deg som boligkjøper en meget god mulighet til å stille forberedt til visning. Ved å benytte muligheten til å hente ut salgsinformasjonen før visning, kan man kan i ro og fred identifisere forhold som man bør vurdere nærmere på visning eller som man har behov for å konferere med andre om. Ved nye og mer omfattende boligsalgsrapporter blir dette viktigere enn noen sinne. 

En del er nok ikke bevisst muligheten de har til å skaffe seg dokumentene på forhånd. Vi vil oppfordre både eiendomsmeglingsbransjen og forbrukermyndighetene til å spre informasjon om dette. Etter vårt syn er det god forbrukerveiledning å gjøre folk bevisst på muligheten som ligger der. 

Begrens risikoen ved boligkjøp

Det er neppe mulig å eliminere all risiko ved bolighandel. Funnene i undersøkelsen til Forbrukerrådet tilsier imidlertid at det er stort forbedringspotensial. 

Vårt viktigste råd til forbrukerkjøpere er LES ALT, ALLTID!

Vårt viktigste råd til forbrukerkjøpere er LES ALT, ALLTID!

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no