Hvordan kaste ut leietakeren  

5 mars 2018

En utleier kan ikke uten videre kaste ut en leietaker selv om leietakeren bryter leieavtalen. 

For at en utleier skal kunne kreve utkastelse av leietakeren, må han ha tvangsgrunnlag. De finnes det flere av: 

Manglende betaling - må avtales

For det første kan det være avtalt i husleieavtalen at fravikelse (altså flytting) kan kreves hvis husleien ikke blir betalt. En avtale om dette må inngås senest samtidig med inngåelsen av husleieavtalen. Hvis tvangsfravikelse er avtalt i husleieavtalen, kan utleier gå direkte til namsmyndigheten hvis leietaker ikke betaler, uavhengig av om det skyldige beløpet er stort eller lite. 

Men utleier skal sende leietaker et skriftlig varsel om at han vil bli begjært tvangsutkastet, om han ikke betaler innen 14 dager. Varselet kan tidligst sendes den dagen det skyldige beløpet skulle vært betalt.  Hvis leietaker betaler skyldig leie og omkostninger innen fristen, unngås utkastelse. 

Tidsbestemt avtale - utkastelsesklausul

For det andre kan det avtales en utkastelsesklausul i forbindelse med inngåelsen av en tidsbestemt leieavtale. Hvis en slik utkastelsesklausul er avtalt, trenger ikke utleier å gå til domstolen, men kan gå direkte til namsmannen når leieforholdet opphører hvis leietaker ikke flytter ut som avtalt.

Utleier må sende leietaker en skriftlig oppfordring om å flytte. Videre må utleier varsle leietaker om at han vil bli tvangsutkastet hvis han ikke flytter frivillig innen 14 dager etter at varselet er sendt. Utleier kan tidligst sende varselet den dagen husleieavtalen utløper. 

Oppsigelse uten protest

For det tredje kan det foreligge et tvangsgrunnlag etter husleieloven hvis utleier på lovlig måte sier opp leietakeren, og leietakeren ikke protesterer skriftlig til utleier innen fristen, som er en måned. 

Skal tvangsutkastelseHvis leietaker ikke flytter ut etter oppsigelsestiden har utløpt eller etter at utleier har hevet leieavtalen, kan utleier kontakte namnsmannen for bistand. Les mer kunne begjæres, må leietaker også varsles om at han vil bli tvangsutkastet hvis han ikke frivillig flytter innen fristen, som er 14 dager.  Hvis leietakeren protesterer på oppsigelsen og utleier reiser sak mot leietaker, foreligger det tvangsgrunnlag om retten ikke setter oppsigelsen til side. 

Rett til å heve

For det fjerde kan utleier kreve utkastelse av leietakeren hvis utleier har rett til å heve avtalen. For at utleier skal kunne heve leieavtalen må det foreligge vesentlig mislighold fra leietakers side. 

Videre kan tvangsfravikelseHvis leietaker ikke flytter ut etter oppsigelsestiden har utløpt eller etter at utleier har hevet leieavtalen, kan utleier kontakte namnsmannen for bistand. Les mer først gjennomføres hvis det er helt klart at utleier har rett til å heve avtalen. Hvis utleier mener at det er grunnlag for å heve leieavtalen, må han sende en skriftlig hevingserklæringEt skriftlig brev der utleier erklærer overfor leietaker at de ønsker å heve leieavtalen på grunn av avtalebrudd.  Les mer til utleier der grunnlaget for kravet oppgis. Så må utleier varsle leietaker om at han vil bli begjært utkastet hvis han ikke flytter frivillig innen 14 dager. 

Husokkupasjon o.l.

For det femte kan utleier begjære tvangsfravikelse hvis utleier mener at leietaker åpenbart ikke har rett til å bo i leieobjektet, for eksempel ved husokkupasjon. Hvis leietaker vil komme med innsigelser mot dette, må han sannsynliggjøre at det foreligger en leieavtale. Også i disse tilfellene må utleier varsle leietaker om at leietaker vil bli begjært tvangsutkastet hvis leietaker ikke flytter frivillig innen 14 dager. 

Hvem skal begjæringen sendes til? 

Begjæring om fravikelse (krav om flytting) på bakgrunn av misligholdt leie, utløpt leiekontrakt og oppsigelse sendes til namsmannen. Ved heving av leieforhold og ved åpenbar uberettiget besittelse av eiendommen (for eksempel okkupasjon) sendes begjæringen til tingretten. 

Hvis utleier sender begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen og namsmannen bestemmer at begjæringen kan tas til følge, skal namsmannen sende leietaker et varsel med 14 dagers frist til å uttale seg om forhold som har betydning for saken. Når denne fristen er løpt ut, skal utleier varsles om dato for gjennomføringen av fravikelsen. 

Hvem gjennomfører utkastelsen? 

Det er slik at utleier aldri på egen hånd kan kaste ut leietakeren, for eksempel ved å fysisk fjerne leietakerens møbler og innbo, bytte ut låser eller på andre måter fysisk hindre leietakerens adgang til boligen. Det er bare namsmyndighetene/politiet som kan kaste ut en leietaker, og det først etter at saken har vært avgjort i domstolene, eller på grunnlag av et særlig tvangsgrunnlag som leietaker ikke har protestert på. 

Hvis utleier på egenhånd kaster ut leieboeren, for eksempel ved å låse av husrommet, vil det være ulovlig selvtektEn person hevder sine rettigheter på egen hånd uten å gå veien om myndighetene, eksempelvis politiet. Les mer, noe som er straffbart. 

Katrine Bergum Røysland

Advokat MNA (permisjon)

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no