Skal utleier justere leien? Er det lov da?

Utgangspunktet er at avtaler skal holdes. Det vil si at dersom dere har avtalt at leien skal være 8 000 kroner per måned, gjelder dette i hele leieperioden. 

Husk at det ikke kan gjøres gyldige avtaler om endringer i leiepriser annet enn det som fremgår av husleielovens kapittel 4. Leieprisjusteringer må også fremmes av en av partene. Det skjer altså ingen automatisk justering av leien.

Når kan egentlig utleier justere husleien? 

Det er to unntak fra hovedregelen: 

Adgangen til å justere leien tilsvarende indeksreguleringen

Dette gjelder både for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. 

Leieprisen kan oppjusteres tilsvarende konsumprisindeksen - som sier noe om den faktiske prisutviklingen for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger. Det siste året (2013) har det vært en økning på 2,4 %. Du finner mer informasjon om konsumprisindeksen på www.ssb.no/kpi, hvor du kan beregne prisendringen selv. 

Bare ren leiepris kan justeres opp. Hvis fyringsutgifter er innbakt i husleien, skal disse trekkes fra beløpet som skal indeksreguleres. 

Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter siste leieprisfastsetting. Man kan altså ikke gjøre det før leieforholdet har vart i ett år eller mer. Det må også ha gått ett år siden sist indeksregulering eller justering etter gjengs pris, som jeg kommer tilbake til nedenfor.

En justering av leieprisen må varsles skriftlig med en måneds frist.  

Adgangen til å justere leien etter gjengs leie

Hvert tredje år kan leien reguleres til gjengs leie, altså vanlig pris for utleie av liknende husrom på samme avtalevilkår.

Den enkleste måten å finne "gjengs leie" er å se på sammenlignbare objekter på finn.no. Hvis partene ikke blir enige kan man få avgjort dette av en takstnemnd, eller, som vi anbefaler, ved å bringe saken inn for forliksrådet. 

Først 2,5 år ut i leieperioden kan utleier kreve leien økt til gjengs leie, med virkning først 6 måneder senere. Med andre ord må leietakeren ha bodd i boligen i minst tre år før leien kan reguleres til gjengs leie. Også her må dette gjøres skriftlig av den som ønsker leien justert- som oftest utleier.   

Samspillet mellom justering av husleien og muligheten for å si opp leiekontrakten med leietaker

Vi opplever ofte at mange utleiere misforstår dette. Misforståelsen går ut på at de som har oppsigelige kontrakter, typisk tidsubestemte kontrakter, mener de bare kan si opp kontrakten og tilby leien til en høyere pris. Oftest da vesentlig høyere enn det som kan oppnås ved å endre leieprisen enten ved å indeksregulere eller justere iht. gjengs pris. En oppsigelse som begrunnes utelukkende på grunn av ønske om høyere leiepris vil vanligvis anses som usaklig og vil virke urimelig - altså ugyldig. Med andre ord, ikke prøv dette. Saken kan havne på mitt bord.  

Har du betalt for mye i leie?

Etter å ha lest dette innlegget tenker du kanskje at du har betalt for mye i leie. Hva gjør du da?

Med mindre du selv har skyld i at du har betalt for mye kan du kreve å få differansen tilbakebetalt- og dette med forsinkelsesrenter.  

Og for dere som er utleiere og som tenker at dere har fått for lite i leie. Hva da? Sorry, dere har ikke krav på å få etterbetalt leien. Husleieloven § 4-4 gjelder bare de tilfellene hvor det er betalt for mye, altså ikke for lite.  

Eventuelle krav foreldes etter 3 år. Det er altså bare beløpet man har betalt for mye de tre siste årene som kan kreves.   

 

William G. Bugge

Leder advokatforsikring bedrift, advokat MNA

Telefon: +47 22 98 52 31

E-post:

Rådene vi gir her er generelle, og kan ikke automatisk brukes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat.
Selv om vi ikke kan gi saksbehandling her, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til tipsoss@help.no.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no