Sameie i felles bolig

Det er som regel boligen som er vår mest verdifulle eiendel, og derfor det mest betydningsfulle elementet i en samlivsavtale.

Noen par ønsker ikke å eie boligen sammen, og velger i stedet at den ene samboer betaler en bokostnad ved et fast beløp per måned til den andre samboer som en slags husleie. Da må samlivsavtalen omhandle dette. De fleste ønsker imidlertid å avtale at boligen skal eies i fellesskap. Da oppstår et tingsrettslig sameie og denne delen av samlivsavtalen er i realiteten en sameieavtale. Samlivsavtalen kan til en viss grad forhåndsregulere oppløsningen av boligsameiet. Hvis ingen vil ha eiendommen, selges denne til markedspris. Hvis den ene skal overta, kan en forhåndsavtale særlige regler om verdsettelsen, eksempelvis ved at partene peker ut hver sin takstmann/eiendomsmegler som vurderer markedsverdien og at gjennomsnittet legges til grunn. Da unngår en konflikter knyttet til salg og utgifter til eiendomsmegler. På den annen side kan takstmannen ta feil.

Avtalen kan også forhåndsregulere hvem som skal ha fortrinnsrett til å overta boligen mot å løse ut den andre, eller at dette skal avgjøres ved loddkast hvis begge ønsker å overta. Det finnes dog tvingende regler i husstandsfellesskapsloven og ekteskapsloven (hvis senere giftermål) som kan gi et annet resultat hvis det foreligger særlige forhold.

Eierforholdet mellom partene må avtales ved prosent/brøk, og her må partene komme til enighet om en løsning. Her er det som nevnt full avtalefrihet. Vi anbefaler at det hver part brakte med seg inn i samlivet kan tas udelt ut etterpå. Hvis den ene mottar arv/gaver under samlivet og dette går inn i boligen ved oppussing eller nedbetaling på boliglån, bør det inngås tilleggsavtale som regulerer dette før arven/gaven.

Boligen bør verdsettes på det tidspunktet sameietDet at to eller flere eier noe sammen. Boligsameier er vanlige i Norge. Et boligsameie består av flere boligseksjoner og reguleres av lov om eierseksjoner. Les mer tar til. Hvis ny samboer skal kjøpe seg inn, bør boligen takseres. Når to kjøper bolig sammen gir som regel markedsverdien seg selv. Ved gavesalg bør en legge gaveverdien til gavemottakerens eierandel.

Avklar så hvordan boligen er finansiert. Hvem har hvor meget i egenkapital, og hvor stort boliglån hver part skal hefte for? Og til sist; hvordan skal boligutgifter og lånekostnader deles? Hvis den ene skal betjene en større andel av lånet enn den andre, er det vanlig å la vanlige formuesrettslige prinsipper danne utgangspunkt. Den som betaler mer på lånet, får større eierandel tilsvarende det lånet vedkommende faktisk betjener.

La oss ta fire typetilfeller med samme forutsetning i det videre: Ny samboer Siri skal kjøpe seg inn i Eriks bolig. Boligen er verdt 2 mill. Erik har 1,5 mill. i boliglån, og nettoverdien med kr 500.000 er mannens egenkapital.

Regneeksemplene er basert på samme modell. En tar utgangspunkt i boligens salgsverdi, og ser hva hver part skal finansiere ved egenkapital + andel av gjeld. Summen av dette gjøres til en prosent av boligverdien, som blir samboerens eierandel.

Eksempel 1

Hvis Siri har lik egenkapital som Erik med kr 500.000, kan de avtale at hun bruker dette til å betale ned på hans boliglån, og i fortsettelsen er begge ansvarlig for gjelden med like deler, og begge eier en halvpart av boligen hver. Kjøpesummen er her kr 1.000.000 (= dokumentavgiftsgrunnlaget). Det avtales at ved oppløsning av sameiet mottar hver part salgsverdi minus boliglån delt på to.

Eksempel 2

Dette er den vanligste modellen. Kvinnen og mannen har ulik egenkapital, og skal ha likt ansvar for gjelden. Da pleier vi å foreslå denne modellen: Siri egenkapital kr 250.000 (går til nedbet. på Eriks lån). Erik egenkapital kr 500.000. Restlån som begge er ansvarlige for med like deler kr 1.250.000 / 2 = 625.000. Siri finansierer kr 250.000 pluss lån kr 625.000 = 875.000 (kjøpesum/dokumentavgiftsgrunnlag), hvilket utgjør 43,75% som er hennes sameieandel. Erik finansierer kr 500.000 pluss lån kr 625.000 = 1.375.000, hvilket utgjør 56,25% som er hans sameieandel. Det avtales at ved oppløsning av sameiet skal Siri motta 43,75% av boligens markedsverdi minus halve boliglånet. Likeledes skal Erik motta 56,25% av salgsverdi minus halve boliglånet.

Eksempel 3

Hvis Siri har null i egenkapital men skal være med å betjene lånet likt, overtar hun halvparten av gjelden (750.000) som tilsvarer 37,5% eierandel. Mannens eierandel reduseres til (100 – 37,5 =) 62,5%. I så fall er kjøpesummen kr 750.000 (dokumentavgiftsgrunnlag). Samme oppgjør ved oppløsning av sameiet som i 2).

Eksempel 4

Hvis Siri har null i egenkapital men høy inntekt og bedre betalingsevne enn mannen, kan hun ”finansiere” mer ved å overta større andel av lånet, både ved faktisk ansvar og reell betjening av renter og avdrag. Da avtales en intern deling av gjeldsansvaret med 2/3 (1 mill.) på henne og 1/3 på ham (500.000). Noen har hvert sitt lån. Da blir hun sameier med en halvpart. Det avtales at ved oppløsning av sameiet skal Siri motta halve boligens markedsverdi minus 2/3 av boliglånet. Likeledes skal Erik motta halve markedsverdien minus 1/3 av boliglånet.

* Regulering av drifts-/vedlikeholdskostnader

Ved ulike eierandeler bør de dele drifts- og vedlikeholdsutgifter likt (iht. faktisk bruk). De kan også avtale ulik betaling av driftskostnader, eks. hvis Siri har fire uvørne barn og hund som tegner på vegger og riper opp parketten og bruker enorme mengder varmtvann, mens Erik er et barnløst petimeter.

* Påkostninger

Større investeringer og påkostninger bør deles etter sameiebrøk. (Eller så kan sameiebrøkene ”reforhandles” før de foretar investeringen.) Eks. oppføring av garasje vil gjøre at hele eiendommen stiger i verdi. Hvis dette lånefinansieres 50-50, bør Siris sameieandel bli litt høyere og Eriks litt lavere. Det er vanskeligere å forhåndsregulere kostbar rehabilitering av bad eller kjøkken som blir umoderne over tid. Hvis en lager nytt bad for kr 250.000, vil boligen neppe stige like meget i verdi, men noe. Denne verdistigningen daler frem til den står i ”null” når badet er utrangert etter 10-20 år. Da er verdien av påkostningen ”brukt opp” – av begge, hvis samlivet varer så lenge. Derfor er det ikke gitt at slik oppussing skal deles iht. brøk slik mange tar for gitt. Partene bør drøfte dette før de setter i gang, og komme frem til en ordning. Kanskje Siri mener at gjelden er stor nok, mens Erik gjerne vil låne mer og lage hobbyrom. Da kan de jo avtale at hvis Erik absolutt skal ha hobbyrom må han bekoste dette selv uten at sameiebrøken endres. Her bør partene være OBS og kanskje skrive et tillegg til samboeravtalen før låneopptaket og prosjektet settes i gang.

* Hjemmelsoverføring

Partenes faktiske eierandeler bør gjøres formelt likt. Når samboere kjøper ny bolig sammen, gir en beskjed til eiendomsmegleren om hvilke eierandeler som skal stå i skjøtet. I eksemplene over skal Siri kjøpe seg inn i Eriks bolig. Da bør Erik helst overføre hjemmelen til Siri tilsvarende hennes eierandel. For selveierbolig utstedes skjøte som tinglyses. Da må Siri dessverre betale dokumentavgift hvis dette er selveierbolig, med 2,5% av kjøpesummen pluss tinglysingsgebyr kr 1.060. Eller så kan Siri få et pantedokument for et beløp som dekker hennes eierandel, og det bør legges til en såkalt urådighetserklæring. Da kan ikke Erik disponere rettslig over eiendommen ved salg, pantsettelse etc. uten Siris samtykke. Da har Siri et visst vern mot Eriks senere kreditorer ved at Siri har pant på bedre prioritet, og dessuten har Siri et vern mot illojale disposisjoner fra Erik selv. Eller så kan samboerne gifte seg, for det er fritak fra dokumentavgift ved overføring av fast eiendom mellom ektefeller. Mellom samboere er overdragelse ifb. samlivsbrudd fritatt fra dok.avgift, men kjøp før og under samlivet er dessverre dokumentavgiftspliktig. For overføring av hjemmel i borettslag betales kun tinglysingsgebyr med kr 430.

* Gjelds- og rentefradrag

Vi pleier å foreslå det selvfølgelige i samboeravtalen at om Siri krever det, skal hennes andel av boliglån og gjeldsrenter føres i hennes selvangivelse og det resterende i hans.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no