Eierforhold for samboere

Kunden spør

Hei! Jeg og kjæresten min har kjøpt oss hus sammen til 3 200 000 kroner. Jeg går inn med 700 000 kroner + 100 000 på et nytt bad, han går ikke inn med noe. Det jeg lurer på da er hvor stor eiendelen min i dette huset blir?

 

Advokaten svarer

Når vi lager balanserte samboerkontrakter er det flere faktorer som spiller inn enn dem du tar opp her. Eierandelene fastsettes først og fremst ved en avtale mellom samboerne, og da er det flere momenter som må tas i betraktning.

Eksempel: Hvem har skutt inn hvor mye mer enn den andre, hvem har betalt og hva er verdien av oppussingen, hvem skal betale hva av de samlede boligutgifter herunder boliglån, og ønsker man en "regnskapsbasert" modell eller vil samboerne avtale en ekteskapslignende felles økonomi?

Nedenfor har jeg satt opp de mest relevante punktene som jeg ville ha drøftet med deg og din samboer om jeg skulle ha laget samboerkontrakt for dere.

Faktisk kjøpesum

Du har betalt kr 700 000 av kjøpesummen på kr 3 200 000, altså 22%.      

Verdien av oppussingen

Hvis husets verdi stiger med kr 100 000 etter at du har bekostet nytt bad, kan dere avtale at du har finansiert 24%, tilsvarende en egenkapital på kr 800 000 av kr 3 300 000.

Ofte vil ikke oppussing føre til at verdien stiger like meget som det oppussingen har kostet, og da vil oppussingen som du betalte ikke være i behold fullt ut. Dessuten vil verdiøkningen på badet flate ut frem til badet er utrangert om 10-15 år, så dere bør nå avtalefeste hvordan du skal kompenseres når samlivet opphører. Da unngår dere kanskje en bitter diskusjon siden.

Økonomisk sett er det bedre for deg om du betaler kr 800 000 av selve kjøpesummen, og at nytt bad finansieres ved felles lån. Eller så kan dere avtale at du:

a) skal motta et forlodds beløp på kr 100 000 evt. med oppregulering iht. konsumprisindeks når samlivet opphører, eller b) så kan dere ved "fiksere" din "egenkapital" skjønnsmessig, til et sted mellom 22 og 24% av hele eiendommen.

Betjening av boliglån

Hvis det overskytende (3 200 000 – 700 000 = 2 500 000) finansieres ved lån som dere skal betjene likt, blir din eierandel 22-24% pluss halvparten av det overskytende. Din eierbrøk blir i så fall 61-62% og hans 38-39%.

Hvis den ene har høyere inntekt og økonomisk sett bidrar mer til fellesskapet, og/eller den ene har et høyere privat forbruk og/eller høyere personlige utgifter (eks. annen gjeld, utgifter til særkullsbarn, dyre hobbyer), bør dere diskutere hvordan boliglånsbyrden skal deles mellom dere. Hvis den ene skal betale mer og få igjen for dette senere, må dette avtalefestes.

La oss si du betaler kr 10 000 av lånekostnadene i måneden og din samboer 5 000, så bør dere skrive i en samboeravtale at du hefter for 2/3 av boliglånet og han for 1/3, og dette må reflekteres i eierandelene. Da skal din eierandel være 22-24% pluss to tredeler av det overskytende, altså rundt 75%.

Likedeling

Noen avtaler en ekteskapsliknende modell om likedeling, altså at selv om den ene bidrar mer skal det beholdne likevel deles likt når samlivet opphører. Dette må i så fall reguleres i samboerkontrakten. Dette kan være fornuftig for unge par med felles barn. Særlig bør den deltidsarbeidende som tar et større ansvar på hjemmebane til fordel for den andres karriere, og den som bruker egen inntekt på forbruksutgifter som mat og klær, være påpasselig.

Hvem skal betale hva av vedlikeholdsutgifter, og hva om det skjer påkostninger som gjør at eiendommens verdi stiger?

Vedlikehold:

Hvis dere har ulike eierandeler, men har lik bruk (slitasje), bør ren overflateoppussing deles likt iht. faktisk bruk. Hvis den ene har tre hunder og fire hjemmeboende barn, kan det drøftes om overflatebehandlingen skal betjenes ulikt etter slitasjen.

Påkostninger:

Hvis dere gjør større påkostninger som øker verdien på sikt, som tilbygg/påbygg, større moderniseringer og lignende, bør kanskje dette finansieres ulikt iht. eierandeler. Jeg anbefaler at dere tar avtalen opp til ny vurdering før dere eventuelt foretar større påkostninger.

Vi opplever dessverre at de enkle og hjemmelagde samboerkontrakter kan gi utilsiktede konsekvenser. Dette oppdages ikke før det er for sent, altså når samlivsbruddet eller dødsfallet har skjedd.

Vi anbefaler dere å investere i en balansert og gjennomarbeidet samboerkontrakt. Dette er en viktig investering.

Lykke til!

I 2023 hjalp vi kundene våre med