Felles bolig når bare den ene har egenkapital

Jeg er en kvinne som har bolig med verdivurdering på 2.5 millioner kroner. Mitt boliglån er på 1.8 millioner. Min samboer har i tiden han har bodd her betalt 5000 kroner hver måned.
For å lette økonomien, ønsker vi at han kan kjøpe seg inn, men han har ingen egenkapital. Jeg er ikke dum og ønsker heller ikke å gi noe gratis fra meg, vil få dette gjort på en rettferdig måte. Hvordan kan man få gjort dette riktig?

Sameiere når kun en har egenkapital

HELPs advokater får mange spørsmål om hvordan man kan sikre egne interesser når man som samboere kjøper bolig sammen. Det er full avtalefrihet mellom samboere som skal bli sameiere, og det er ingen løsning som er rett eller feil. Dette gjør at det er viktig å tenke gjennom flere alternativer. I dette innlegget tar vi for oss en vanlig problemstilling hvor kun en av partene har egenkapital.

Én har egenkapital – ulik inntekt

Når kun en av partene har egenkapital kan et alternativ være at man har lik eierbrøk, men ulikt ansvar for boliggjelden. Løsningen er ofte aktuell der parten uten egenkapital har høyere inntekt enn parten med egenkapital. Den parten som ikke har egenkapital vil da ha en fullbelånt eierandel, men likevel få verdistigningen som skyldes markedet på sin eierandel. Boliglånet betjenes i henhold til avtalt låneansvar, slik at den uten egenkapital betaler mer pr måned enn den med egenkapital.

Eksempel: I en bolig med verdi på kr 2.5 millioner og lån på 1.8 millioner er egenkapitalen på 700.000 kroner. 
Skal de da ha lik eierbrøk, såkalt 50/50, vil den som har egenkapital da ha ansvaret for å betjene et lån på 550.000 kroner og parten uten egenkapital vil ha ansvaret for å betjent lån på kr 1.250.000. Skulle sameiet oppløses ved samlivsbrudd eller død, vil hver av partene ta med seg sin halvpart og selv ha ansvaret for å innfri den del av gjelden som tilhører den enkeltes eierandel.

Én har egenkapital – lik inntekt

Når partene tjener omtrent det samme og ønsker å dele lånekostnadene likt, kan en aktuell løsning være at partene har ulik eierbrøk. Eierbrøken til den med egenkapital utgjør da egenkapitalen + gjeld og eierbrøken til den andre utgjør den delen av gjelden han/hun er ansvarlig for. Dette forklares best med et eksempel, se nedenfor.

Eksempel: I en bolig med verdi på 2.5 millioner og lån på 1.8 millioner er egenkapitalen på 700.000 kroner. Hvis lånet deles likt, vil den som har egenkapital ha 700.000 kroner + ½ av lånet, 900.000 kroner = 1.6 millioner kroner til sammen. Dette tilsvarer 64 % av boligens totale verdi. Denne partens eierandel blir da 64 %. Parten uten egenkapital overtar ansvaret for ½ av lånet, kr 900 000. Dette utgjør 36 % av total verdi og vil da utgjøre dennes eierandel. Ved oppløsning av sameiet vil deling skje etter samme brøk, slik at begge tar sin eierandel og halve lånet hver. 

Oppsummert

Utgangspunktet er som nevnt at det er full avtalefrihet. Partene kan avtale den løsningen de finner rimelig. Det kan like fullt være vanskelig å se frem i tid og få oversikt over hvilke konsekvenser en valgt løsning vil gi ved for eksempel samlivsbrudd eller dødsfall. For mange vil det derfor lønne seg å få hjelp av advokat til å sette opp en samlivsavtale som ivaretar begge parters interesse på best mulig vis.

I 2023 hjalp vi kundene våre med