Sameie i felles bolig

Hvem eier boligen?

Noen par ønsker ikke å eie boligen sammen, og velger i stedet at den ene betaler en bokostnad ved et fast beløp per måned til den andre som en slags husleie. Da må samlivsavtalen omhandle dette. Men de fleste ønsker å avtale at boligen skal eies i fellesskap. Da oppstår et tingsrettslig sameie og denne delen av samlivsavtalen er i realiteten en sameieavtale.

Samlivsavtalen kan til en viss grad forhåndsregulere oppløsningen av boligsameiet. Hvis ingen vil ha eiendommen, selges denne til markedspris. Hvis den ene skal overta, kan man forhåndsavtale særlige regler om verdsettelsen, for eksempel ved at partene peker ut hver sin takstmann/eiendomsmegler som vurderer markedsverdien og at gjennomsnittet legges til grunn. Da unngår man konflikter knyttet til salg og utgifter til eiendomsmegler. På den annen side kan takstmannen ta feil.

Hvem har rett til å overta boligen

Avtalen kan også forhåndsregulere hvem som skal ha fortrinnsrett til å overta boligen mot å løse ut den andre, eller at dette skal avgjøres ved loddkast hvis begge ønsker å overta. Det finnes dog tvingende regler i husstandsfellesskapsloven og ekteskapsloven (hvis senere giftermål) som kan gi et annet resultat hvis det foreligger særlige forhold.

Det man tok med inn, tar man også med seg ut igjen

Eierforholdet mellom partene må avtales ved prosent/brøk, og her må partene komme til enighet om en løsning. Her er det som nevnt full avtalefrihet. Vi anbefaler at det hver part brakte med seg inn i samlivet kan tas udelt ut etterpå. Hvis den ene mottar arv/gaver under samlivet og dette går inn i boligen ved oppussing eller nedbetaling på boliglån, bør det inngås tilleggsavtale som regulerer dette før arven/gaven.

Verdisetting av boligen

Boligen bør verdsettes på det tidspunktet sameiet tar til. Hvis ny samboer skal kjøpe seg inn, bør boligen takseres. Når to kjøper bolig sammen gir som regel markedsverdien seg selv. Ved gavesalg bør en legge gaveverdien til gavemottakerens eierandel.

Avklar deretter hvordan boligen er finansiert. Hvem har hvor mye i egenkapital, og hvor stort boliglån hver part skal hefte for? Og til sist; hvordan skal boligutgifter og lånekostnader deles? Hvis den ene skal betjene en større andel av lånet enn den andre, er det vanlig å la vanlige formuesrettslige prinsipper danne utgangspunkt. Den som betaler mer på lånet, får større eierandel tilsvarende det lånet vedkommende faktisk betjener.

Eksempler

La oss ta fire typetilfeller med samme forutsetning: Ny samboer Siri skal kjøpe seg inn i Eriks bolig. Boligen er verdt 2 millioner. Erik har 1,5 millioner i boliglån, og nettoverdien på 500.000 kr er Eriks egenkapital.

Regneeksemplene er basert på samme modell. En tar utgangspunkt i boligens salgsverdi, og ser hva hver part skal finansiere ved egenkapital + andel av gjeld. Summen av dette gjøres til en prosent av boligverdien, som blir samboerens eierandel.

Eksempel 1: Lik egenandel

Hvis Siri har lik egenkapital som Erik, kan de avtale at hun bruker dette til å betale ned på hans boliglån, og i fortsettelsen er begge ansvarlig for gjelden med like deler, og begge eier en halvpart av boligen hver. Kjøpesummen er her 1.000.000 kr (= dokumentavgiftsgrunnlaget). Det avtales at ved oppløsning av sameiet mottar hver part salgsverdi minus boliglån delt på to.

Eksempel 2: Ulik egenkapital, likt ansvar for gjelden

Dette er den vanligste modellen. Kvinnen og mannen har ulik egenkapital, og skal ha likt ansvar for gjelden. Da pleier vi å foreslå denne modellen:

Siri egenkapital 250.000 kr (går til nedbetaling på Eriks lån). Erik egenkapital er 500.000 kr. Restlånet som begge er ansvarlige for med like deler er 1.250.000 kr / 2 = 625.000 kr. Siri finansierer 250.000 kr pluss lån 625.000 kr = 875.000 kr (kjøpesum/dokumentavgiftsgrunnlag). Det utgjør 43,75 %, som da er hennes sameieandel. Erik finansierer 500.000 kr pluss lån 625.000 kr = 1.375.000 kr. Dette utgjør 56,25 %, som er hans sameieandel. Det avtales at ved oppløsning av sameiet skal Siri motta 43,75% av boligens markedsverdi minus halve boliglånet. Likeledes skal Erik motta 56,25% av salgsverdi minus halve boliglånet.

Eksempel 3: Denne ene har ingen egenkapital

Hvis Siri har null i egenkapital men skal være med å betjene lånet likt, overtar hun halvparten av gjelden (750.000 kr) som tilsvarer 37,5 % eierandel. Mannens eierandel reduseres til (100 – 37,5 =) 62,5 %. I så fall er kjøpesummen 750.000 kr (dokumentavgiftsgrunnlag). Samme oppgjør ved oppløsning av sameiet som i 2).

Eksempel 4: Ingen egenkapital, men bedre betalingsevne

Hvis Siri har null i egenkapital men høy inntekt og bedre betalingsevne enn mannen, kan hun ”finansiere” mer ved å overta større andel av lånet, både ved faktisk ansvar og reell betjening av renter og avdrag. Da avtales en intern deling av gjeldsansvaret med 2/3 (1 million) på henne og 1/3 på ham (500.000 kr). Noen har hvert sitt lån. Da blir hun sameier med en halvpart. Det avtales at ved oppløsning av sameiet skal Siri motta halve boligens markedsverdi minus 2/3 av boliglånet. Likeledes skal Erik motta halve markedsverdien minus 1/3 av boliglånet.

Regulering av drifts-/vedlikeholdskostnader

Ved ulike eierandeler bør de dele drifts- og vedlikeholdsutgifter likt (iht. faktisk bruk). De kan også avtale ulik betaling av driftskostnader, eks. hvis Siri har fire uvørne barn og hund som tegner på vegger og riper opp parketten og bruker enorme mengder varmtvann, mens Erik er et barnløst petimeter.

Påkostninger

Større investeringer og påkostninger bør deles etter sameiebrøk. (Eller så kan sameiebrøkene ”reforhandles” før man foretar investeringen.) For eksempel vil oppføring av garasje gjøre at hele eiendommen stiger i verdi. Hvis dette lånefinansieres 50-50, bør Siris sameieandel bli litt høyere og Eriks litt lavere.

Det er vanskeligere å forhåndsregulere kostbar rehabilitering av bad eller kjøkken som blir umoderne over tid. Hvis man lager nytt bad for 250.000 kr, vil boligen neppe stige like mye i verdi, men noe. Denne verdistigningen daler frem til den står i ”null” når badet er utdatert etter 10-20 år. Da er verdien av påkostningen ”brukt opp” – av begge, hvis samlivet varer så lenge. Derfor er det ikke gitt at slik oppussing skal deles iht. brøk slik mange tar for gitt. Partene bør drøfte dette før de setter i gang, og komme frem til en ordning. Kanskje Siri mener at gjelden er stor nok, mens Erik gjerne vil låne mer og lage hobbyrom. Da kan de jo avtale at hvis Erik absolutt skal ha hobbyrom må han bekoste dette selv uten at sameiebrøken endres. Her bør partene være obs og kanskje skrive et tillegg til samboeravtalen før låneopptaket og prosjektet settes i gang.

Hjemmelsoverføring

Partenes faktiske eierandeler bør gjøres formelt likt. Når samboere kjøper ny bolig sammen, gir en beskjed til eiendomsmegleren om hvilke eierandeler som skal stå i skjøtet. I eksemplene over skal Siri kjøpe seg inn i Eriks bolig. Da bør Erik helst overføre hjemmelen til Siri tilsvarende hennes eierandel.

For selveierbolig utstedes det skjøte som tinglyses. Da må Siri betale dokumentavgift (hvis dette er selveierbolig), med 2,5 % av kjøpesummen pluss tinglysingsgebyr på kr 1.060. Eller så kan Siri få et pantedokument for et beløp som dekker hennes eierandel, og det bør legges til en såkalt urådighetserklæring. Da kan ikke Erik disponere rettslig over eiendommen ved salg, pantsettelse etc. uten Siris samtykke. Da har Siri et visst vern mot Eriks eventuelle kreditorer ved at hun har pant på bedre prioritet, og dessuten har hun et vern mot illojale disposisjoner fra Erik selv.

Eller så kan samboerne gifte seg, for det er fritak fra dokumentavgift ved overføring av fast eiendom mellom ektefeller. Mellom samboere er overdragelse i forbindelse med samlivsbrudd fritatt fra dokumentavgift, men kjøp før og under samlivet er dessverre dokumentavgiftspliktig. For overføring av hjemmel i borettslag betales kun tinglysingsgebyr med kr 430.

Gjelds- og rentefradrag

Vi pleier å foreslå det selvfølgelige i samboeravtalen at om Siri krever det, skal hennes andel av boliglån og gjeldsrenter føres i hennes selvangivelse og det resterende i hans.

I 2023 hjalp vi kundene våre med