Gode råd til deg som er på boligjakt!

Boligkjøp er dessverre ikke uten risiko, og mange erfarer at boligens tilstand i realiteten er en annen enn de trodde da de kastet seg inn i budrunden. Mange bekymrer seg mye for uventede utgifter, men begrenset tid på visning og i budrunden gjør at mange føler seg maktesløse. Det er neppe mulighet til å fjerne all økonomisk risiko, men ved å følge disse rådene kan man begrense risikoen.

Gode råd til boligjakten

1. Les alt – alltid!

Eiendomsmeglingsloven pålegger megler å innhente og bearbeide relevant informasjon om boligen. I tillegg til meglerprospektet finnes det nesten alltid en BoligsalgsrapportDette er takstmannens vurdering av boligen/eiendommen. Vær oppmerksom på at ingen av disse rapportene sikrer mot skjulte feil ved boligen. Les mer og en egenerklæring fra selger. Forbrukerrådet publiserte nylig en undersøkelse som viste at kun halvparten av budgiverne hadde lest all tilgjengelig informasjon før de ga bud. Det er et skremmende funn! Har du fått informasjon, nytter det ikke å klage etterpå. Les alt – alltid!

2. Forbered deg før visning!

Bransjenormen for markedsføring av bolig bestemmer at prospektet skal være nedlastbart eller mulig å bestille fra megler senest 48 timer før visningen. Det er selvsagt bedre å lese i ro og fred hjemme enn når man går i kø på visning. Benytt deg av dette! Noter deg spørsmål du måtte ha og merk deg forhold som du bør undersøke nærmere.

3. Vær systematisk og bruk sansene på visning!

Møt opp tidlig slik at du får mest mulig tid. Gå systematisk til verks, rom for rom. Om mulig, inspiser også kjeller og loft. Fuktmerker og lukt er faresignaler. Se etter sprekker i fliser.

Sjekk ut forhold du har merket deg ved gjennomgang av salgsdokumentene.

Vær nøktern, ikke la deg blende av at boligen er hyggelig innredet og pyntet for visning. 

4. Ha et bevisst forhold til hva som er opplyst om bygningens og bygningsdelenes alder!

Eldre boliger er bygget etter andre regler og annen byggeskikk enn vi har i dag. Tidens tann, bruk og slitasje setter også spor.

Mange bygningsdeler, også de vi ikke ser, som f eks drensanlegg og avløpsrør, forringes og svikter på et eller annet tidspunkt. Kostnadene ved utbedring kan bli høye, men funksjonssvikt som er en konsekvens av normal aldersforringelse vil normalt ikke være kjøpsrettslige manglerHvis det er noe feil ved en kjøpt vare, eiendom eller tjeneste, og dette innebærer et kontraktsbrudd fra selgers side, foreligger det en mangel ved selgers ytelse. Les mer som man vil få prisavslag for hos selger.

5. Ta høyde for negative overraskelser

Spesielt der det er gitt opplysninger om skade, eller indikasjoner på skade, uten at omfanget eller skadeårsaken er endelig kartlagt, bør man ta høyde for at omfanget er større enn man håper. Selv om det er Boligsalgsrapport kan man ikke ta for gitt at skader er fullstendig beskrevet ettersom rapporten normalt er basert på overflateundersøkelser. Det skal mye til å få gjennomslag med krav overfor selger når deler av problemet var kjent og beskrevet.

6. Risiko for skjulte mangler

Hvis man avtaler at eiendommen selges "som den er", overføres mangelsrisiko fra selger til kjøper. Heldigvis for boligkjøpere kan ikke "som den er"-avtalen tas helt på ordet. I såfall ville man aldri kunne fått medhold i mangelskrav og blitt tilkjent     prisavslagEn misligholdsbeføyelse som innebærer at selger gir avslag i pris tilsvarende utbedringskostnader eller ytelsens reduserte verdi. Les mer eller erstatning.

Avhendingsloven § 3-9 begrenser avtalefriheten mellom kjøper og selger og bestemmer at ansvarsfraskrivelsen – til tross for ordlyden– ikke er total. Avhendingsloven begrenser med andre ord avtalefriheten. Loven verner kjøperen mot urimelige konsekvenser. En avtale om at boligen selges "som den er" innebærer likevel en stor innskrenkning i kjøpers rettigheter. 

§ 3-9 i avhendingsloven fastslår at kjøper kan holde selger ansvarlig for kjøpsrettslige mangler i tre tilfeller:

  • Hvis selger har misligholdt opplysningsplikten ved å holde tilbake opplysninger han kjente eller måte kjenne til
  • Hvis selger har gitt uriktige opplysninger
  • Hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med ut fra de konkrete omstendighetene

En "som den er"-klausul innskrenker altså ikke selgers opplysningsplikt, men begrenser kjøperens rettigheter dersom det er "skjulte mangler".

Med "skjulte mangler" menes kontraktsmessige avvik som verken selger eller kjøper kjente til, og som det heller ikke er gitt uriktige opplysninger om.

Hvis man avtaler at eiendommen selges "som den er", er det kjøper som bærer risikoen for at eiendommen er dårligere enn avtalt eller forventet. Det er først hvis differansen mellom avtalen og den faktiske tilstanden blir vesentlig, at risikoen går tilbake til selgeren. Det skal mye til før lovens vesentlighetskrav er oppfylt.

"Som den er" kan ha store økonomiske konsekvenser

Som kjøper er det viktig å ha et bevisst forhold til at avtaleklausulen "som den er" kan ha store økonomiske konsekvenser for kjøperen. Det er alltid en risiko for at tilstanden ikke er slik man har grunn til å tro. I mange tilfeller vil man likevel måtte dekke kostnadene selv.

Som boligkjøper bør man derfor være forsiktig med å trekke den økonomiske strikken til det ytterste, det kan komme dyre overraskelser. Slike må man dekke selv med mindre de strenge vilkårene i avhl. § 3-9 er oppfylt.

For å begrense risikoen for dyre overraskelser anbefaler vi at man som et minimum følger de forsiktighetsreglene som vi har skrevet om her.

Lykke til på visning!

Silje N. Andresen

Fagsjef Boligkjøperforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 950 45 390

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no