Tilbakeholdsrett – en sikkerhet for boligkjøpere?

En gjenganger i sakene våre er spørsmål om man som kjøper bør holde igjen penger på overtakelsen eller ikke, og hva man i så fall bør bemerke i protokollen.

At disse spørsmålene kommer opp er helt naturlig, det er store verdier som skal skifte hånd. Overtakelsen og overtakelsesprotokollenProtokollen undertegnes av kjøper og selger ved overtakelsen og markerer risikoens overgang fra selger til kjøper. Les mer har en rekke rettslige konsekvenser som det er viktig å ha klart for seg.  

Tilbakeholdsretten

Tilbakeholdsretten gir forbrukere rett til å holde tilbake deler av vederlaget for å dekke forsinkelser og mangler. Måten det gjøres på er å bemerke de omtvistede forhold i protokollen, og skrive at man holder tilbake penger for å få utbedret feilene. Pengene kan holdes igjen på ens egen bankkonto, men mest vanlig er at disse holdes tilbake på meglers klientkonto. Tilbakeholdet må skje senest på overtakelsen, ettersom det sees slik at pengene tilhører selger etter signeringen av protokollen. 

Det som oftest byr på problemer ved tilbakehold av penger, er at selger ofte reagerer på tilbakeholdet. Vi hører stadig om tilfeller der selger har nektet å gi nøklene eller oppfører seg truende, særlig når de må skrive under protokollen.

Må være en rettslig mangel

Det som er viktig å tenke på er at tilbakeholdsretten normalt ikke er en erkjennelse av ansvar for selger. Tvert imot har lovgiver gitt kjøper tilbakeholdsretten slik at han, ensidig, kan påstå at det foreligger en mangelHvis det er noe feil ved en kjøpt vare, eiendom eller tjeneste, og dette innebærer et kontraktsbrudd fra selgers side, foreligger det en mangel ved selgers ytelse. Les mer. Signaturen til selger har slik sett ingenting å si.

Når det gjelder spørsmål om hva man kan holde tilbake penger for så er det ikke noe uttømmende svar. Utfordringen for de fleste forbrukere ligger likevel i at den ”mangel” det skal holdes tilbake penger for må være en rettslig mangel. Det holder med andre ord ikke at man subjektivt mener det foreligger en feil.

De juridiske vilkårene er ikke alltid lett forståelige for den gjengse boligkjøper, noe som gjør tilbakeholdsretten en vanskelig rett å utøve i praksis. I tillegg er det slik at det er kjøperen selv som har risikoen for sine egne feilaktige antagelser om mangelen. Konsekvensene av dette kan i verste fall bli at kjøperen blir ansvarlig for forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløpet, som for tiden er 8,5 %.

Ved utmålingen av hvor mye som skal holdes tilbake har imidlertid kjøperen et slingringsmonn. Dette slingringsmonnet vurderes konkret i den enkelte sak ut fra kjøperens forkunnskaper, eiendommens alder, arten og betydningen av mangelen. En gjennomgang av rettspraksis viser at domstolene i stor grad har vært velvillige i å innrømme forbrukere slikt slingringsmonn. Det å stole på at domstolene skal komme til unnsetning er likevel en farlig gambling, med ansvar for renter som mulig økonomisk konsekvens.

Samlet sett kan man si at tilbakeholdsretten er en usikker sikkerhet for de fleste boligkjøpere. Jeg skal derfor trekke opp noen hovedregler:

Eierskifteforsikring

I dag er langt på vei de fleste eiendomstransaksjoner dekket av eierskifteforsikringEierskifteforsikring er en ansvarsforsikring som dekker boligselgers økonomiske ansvar. Les mer. Eierskifteforsikringene er økonomisk stabile selskaper som har penger til å betale ut, dersom det skulle vise seg at kjøper har et krav på selger. Tilbakehold gir deg nemlig ikke bedre rettslig stilling, kun bedre dekningsmulighet/ sikkerhet, dersom det skulle vise seg at det foreligger en mangel og selger ikke vil eller kan betale. I utgangspunktet har ikke kjøper samme behov for å holde tilbake penger når selger har tegnet eierskifteforsikring ettersom selskapet er solvent. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at eierskifteforsikringsselskapet har hjemmel i forsikringsavtaleloven § 7-6 4. ledd 2. setning til å avkorte i kjøpers krav dersom selger har misligholdt sine plikter overfor eierskifteforsikringsselskapet. I tillegg har eierskifteforsikringene noen objektive dekningsbegrensninger i vilkårene, først og fremst unntak for særlige avtaleforpliktelser. I disse tilfellene kan det være av avgjørende betydning for faktisk oppgjør at kjøper har betinget seg sikkerhet for kravet ved tilbakehold ettersom eierskifteselskapet kan være fritatt fra ansvar til tross for selger er ansvarlig. Ved usikkerhet om dekningsomfang, og om eierskifteselskapet vil anføre at det har rett til å avkorte ansvaret, bør man vurdere å holde tilbake sikkerhet inntil deknings og avkortningsspørsmålet er avklart. Kjøpers advokat kan bistå med å få avklart dette.

Boligkjøperforsikring

I de tilfellene det ikke er tegnet eierskifteforsikring eller mangelen faller utenfor eierskifteforsikringens ansvarsdekning, vil HELP uansett kunne få sikret kravet ved å ta saken direkte mot selger, dersom det er penger å hente der.

Bemerkninger i protokollen

Min anbefaling er i alle tilfeller å bemerke alle feil i overtakelsesprotokollen. Gjør man ikke dette risikerer man å tape retten til å gjøre lett synlige og åpenbare feil gjeldende. Dette gjelder særlig utvask, som "aksepteres" dersom man ikke bemerker feil!

Tilbakehold

Når det gjelder om man skal holde tilbake penger, er det alltid en risiko for forsinkelsesrenter. Likevel er det slik at dersom du er bekymret for om selger har eierskifteforsikring eller om selger ikke har penger til å betale deg senere, er risikoen for forsinkelsesrenter mindre enn risikoen for ikke å få dekning i det hele tatt. Er du fremdeles i tvil om du har et krav, om du skal holde tilbake penger, eller om du skal frigi de tilbakeholdte midlene, kan våre spesialiserte advokater gi deg råd og vink på veien.

Det å ha holdt tilbake penger etter overtakelsen kan føles som en ekstra sikkerhet for å få dekket de krav man som kjøper mener man har. Med boligkjøperforsikring har man tilgang til advokathjelp for å forfølge sine krav. Det er ikke alltid nok å ha rett, man må også få rett!

Skrevet av HELP

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no