Salgsdokumentene – hva er viktig å lese?

11 mars 2019

Når du er på boligjakt, oppdager du raskt at det er en tjukk bunke papirer å sette seg inn i. Må du lese alle? I podkasten vår kan du høre mer om hva som står i salgsdokumentene. 

De vanligste salgsdokumentene:

  • Salgsoppgave
  • Egenerklæring
  • Boligsalgsrapport/verditakst
  • Reguleringsplan
  • Vedtekter
  • Opplysninger fra kommunen
  • Ferdigattest

Den dårlige nyheten er at du må lese alt sammen! Alle disse dokumentene er en del av kontrakten du skal signere på. Og de må leses i sammenheng. 
Merk deg det du ikke forstår, og still spørsmål til megler og takstmann. Da kan du kanskje unngå negative overraskelser i ettertid. 

Hør podkasten: Hva står i salgsdokumentene

Viktigst

  • Prospektet eller salgsoppgavenEt prospekt, også kalt salgsoppgave, har i hovedsak to formål. Prospektet skal markedsføre boligen på best mulig måte og det skal gi kjøperen nødvendig informasjon om boligen i forkant av kjøpet. Les mer lages av megleren. Hun eller han samler inn og sammenfatter relevante opplysninger om boligen, og plikter å bearbeid og formidle disse opplysningene til deg på en forståelig måte. 
  • Boligsalgsrapporten Dette er takstmannens vurdering av boligen/eiendommen. Vær oppmerksom på at ingen av disse rapportene sikrer mot skjulte feil ved boligen. Les merer skrevet av takstmannen. Rapporten har en lillebror i verdi- og lånetaksten. Begge er dokumenter basert på en overflatisk vurdering fra takstmannens side, men boligsalgsrapporten har mange sjekkpunkter der takstmannen skal vurdere de viktigste bygningsdelene for potensielle kjøpere.  
  • EgenerklæringsskjemaetEgenerklæringsskjemaet er et skjema som fylles ut av selger ved salg av bolig. Selskapene som tilbyr eierskifteforsikring krever at selger fyller ut egenerklæringsskjemaet. Les mer fylles ut av selgeren. Dette skjemaet er en forutsetning for at selgeren får tegne såkalt selgeransvarsforsikring, også kalt eierskifteforsikring eller boligselgerforsikringEierskifteforsikring er en ansvarsforsikring som dekker boligselgers økonomiske ansvar. Les mer

Selger plikter naturligvis å gi riktige opplysninger. Et stort antall mangelssaker skapes av at opplysninger som er gitt i selgers egenerklæringsskjema er feil eller ufullstendige. Hvis selgeren mot bedre vitende ikke har fylt ut skjemaet riktig, kan boligselgers forsikringsselskap kreve regress i ettertid hvis selger har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake opplysningerEt mulig grunnlag for å kunne holde selger ansvarlig for feil ved boligen, er avhendingsloven § 3-7, om mangelfulle opplysninger. Les mer som kjøper skulle ha fått. Forutsetningen er at kjøper sannsynligvis ville ha handlet annerledes om han hadde hatt riktig informasjon da han la inn bud. Hvis det lar seg bevise at selger har holdt tilbake relevant informasjon er terskelen lav for at kjøper skal vinne frem med et krav mot selger. 

Verdi- og lånetakst kontra boligsalgsrapporten

Verditaksten er lillebroren til boligsalgsrapporten. Takstmannen må gjennom en mye større undersøkelsesprosess for å lage en boligsalgsrapport. 

Verditaksten er bare en overflatisk vurdering av boligen. Boligsalgsrapporten er også overflatisk, men her måles fukt, og den inneholder flere sjekkpunkter som skal bli til tilstandsgrader (TG) for de viktigste bygningsdelene. 

Tilstandsgradene varierer fra 1 til 3, der 1 innebærer at bygningsdelen er i god stand, mens TG 2 innebærer at du må regne med (betydelige) vedlikeholdskostnader, enten pga skader eller høy alder. Og selv om bygningsdelen fungerer nå, må du regne med at vedlikeholdsbehovet kan oppstå innen kort tid. TG3 betyr ødelagt!

Tak, bad og drenering, det vil si bygningsdeler som utsettes for fukt, er gjengangerne i skadestatistikken.

Reguleringsplaner 

Eiendomsmegler plikter å innhente relevante opplysninger om vedlikeholdsplaner i sameier og borettslag, i tillegg til reguleringsplaner, og lignende. Her er det mange opplysninger som kan være vanskelige å forstå.

Er det noe du ikke forstår, spør megleren. Og her er et godt råd: Hvis du får muntlige svar på spørsmålene dine, kan du oppsummere svaret du har fått i en e-post og sende til megler. Be hun eller han om å korrigere svaret, om det er noe du ikke har oppfattet riktig. 

Motstridende opplysninger

Av og til gis det motstridende opplysninger i salgsoppgave, boligsalgsrapport og egenerklæring. For eksempel kan det stå at badet er av "nyere dato" i salgsoppgaven, mens boligsalgsrapporten opplyser at bare deler av badet er oppgradert. Da er det viktig at du spør hva som faktisk er riktig slik at du slipper negative overraskelser. Be om å få opplyst hvem som har gjort hva hvis det opplyses at badet er delvis pusset opp av fagfolk. Også her er det viktig at du dokumenterer svarene du får. 

Dag Are Børresen

Kommunikasjonsdirektør, advokat MNA/VP Communications

Telefon: + 47 22 98 52 25

Direkte/Mobil: + 47 40 24 50 66

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no