Typetilfelle nr 1: Fysiske endringer på eiendommen som ikke er søkt og godkjent

Det skjer ofte at det gjøres tiltak på eiendommer etter opprinnelig oppføring. Dette kan være senere oppføring av garasjer, uthus, boder, og tilbygg eller påbygg på opprinnelig hus.

Tiltak som ikke er omfattet av den opprinnelige byggesøknaden, og tilhørende ferdigattest, forutsetter som hovedregel egen søknad og godkjennelse. Hvert tiltak skal i prinsippet munne ut i en ferdigattest, jf. pbl. § 21-10 1. ledd hvor det fremgår at «Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest».

Konsekvensen av dette er at det ofte må forventes at det finnes flere enn én ferdigattest for eiendommen i byggesaksarkivet.

Manglende ferdigattest på senere utførte tiltak tilsier at tiltaket kan være ulovlig. Et tiltak som er omfattet av plan- og bygningslovens virkeområde, er etter den store hovedregelen omfattet av søknadsplikt, og behandlingen av en godkjent byggesak skal dermed munne ut i en ferdigattest, jf. pbl. § 21-10 1. ledd.

Når det er utført et tiltak, men man ikke mottar tilhørende ferdigattest, er det en klar indikasjon på at det kan være et lovlighetsavvik, og videre undersøkelser om hvorfor det ikke finnes ferdigattest er derfor på sin plass.

Lissepasning til megler

Selgere er vanligvis opptatt av å få frem informasjon om påkostninger og utbygging. Her er det viktig at megler bruker informasjonen til å få frem relevant informasjon om lovlighetsspørsmål. Egenerklæringene har også spørsmål om det er gjort endringer etter opprinnelig byggeår. Når selger svarer ja på dette spørsmålet, er det vel strengt tatt en "lissepasning" til megler for å vurdere lovligheten av tiltaket. Foreligger ikke ferdigattest for det som er gjort senere, er det en klar indikasjon på at det kan være ulovlig. Undersøkelser bør gjøres.

Har «Sanner-reformen» og oppmykning i plan- og bygningsregelverket endret noe?I plan- og bygningsloven er det noen snevre unntak fra kravet om søknad. Disse fremgår av SAK10 § 4-1. Hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt, det vil si unntatt fra saksbehandlingsreglene i plan- og bygningsloven, er det en logisk konsekvens at ferdigattest heller ikke finnes. Unntak fra søknadsplikten forutsetter likevel at tiltaket oppfyller reglene i plan- og bygningsloven, tekniske forskrifter og offentlige planer. Alminnelig søknadsbehandling vil avklare om tiltaket det søkes om er i henhold til lovhjemlede krav og planer: Det skjer altså en forhåndskontroll av tiltaket i søknadsprosessen.

Ved gjennomføring av «tiltak» som er unntatt fra saksbehandling, får man ikke denne forhåndskontrollen, og tiltakets lovlighet er tiltakshavers, det vil normalt si eiers, risiko.

Typisk søknadsplikt

Fysiske tiltak som oppføring, tilbygg, påbygg, er normalt godt kjent som søknadspliktige blant publikum, men det ligger en åpenbar risiko for megler i at en del boligeiere misforstår unntakene fra søknadsplikt som, i hvert fall formelt sett, har blitt noe utvidet de senere år.

Endringene og forenklingene i byggesaksreglene, ofte omtalt som «Sanner-reformen», har nok av en del blitt oppfattet som videre enn hva som er realiteten.

Megler må kjenne reglene

Det er derfor viktig at megler kjenner forutsetningene for unntaksbestemmelsene slik at megler ikke bidrar til at rettsvillfarelse hos oppdragsgiver forplanter seg i uriktige opplysninger.

Ved megling av eiendom hvor det er gjort tiltak som oppdragsgiveren mener ikke krever søknad, og derfor er uproblematisk at det ikke finnes noen ferdigattest, bør megler ikke uten videre legge dette til grunn, men gjøre sin egen vurdering.

Bruk DIBKs veileder

På Direktoratet for byggkvalitets nettside, dibk.no, finnes det en nyttig veileder for publikum (https://dibk.no/bygge-selv/dette-kan-du-bygge-uten-a-soke/). Den kan brukes for å avklare om et byggetiltak er unntatt fra saksbehandlingsreglene i plan- og bygningsloven. Megler vil kunne ha nytte av samme veileder i tilfeller der han vil kontrollere om byggherren har vurdert regelverket riktig før han har fått tiltaket utført.

Bruk av veilederen forutsetter at man har reguleringsplan, matrikkelinformasjon og informasjon om det aktuelle tiltaket tilgjengelig. Siden megler innhenter dette som ledd i oppfyllelse av minimumspliktene, er veilederne på DIBKs sider et lett tilgjengelig og godt verktøy for å kvalitetssikre oppdragsgivers informasjon.

Jeg går ikke videre inn på spørsmålet om intensiteten i meglers undersøkelsesplikt, hvor grundige og dype undersøkelser som kan pålegges, men generelt sett kan det sies at jo lettere tilgjengelig, og mindre byrdefull en undersøkelse er, jo mer kan det kreves. Utbredt tilgang til digitale arkiver og digitale hjelpeverktøy hos DIBK  – utarbeidet for at det også skal kunne brukes av alminnelige innbyggere uten spesiell kompetanse – tilsier at man må forvente flere undersøkelser fra meglers side enn før.

Typetilfelle nr 2: Bruksendringer som ikke er godkjent i del av boenhet – typisk innredning av kjellere og loft

Bruksendringer fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig, pbl. §§ 20-2 jf. 20-1 (1) d) og SAK10 § 2-1 c)

Rom er enten godkjent som hoveddel eller tilleggsdel. Hoveddel er rom som det er lov til å bo og sove i. Tilleggsdel er stort sett rom for oppbevaring.

I motsetning til fysiske byggetiltak, synes det å være høyst varierende kunnskap og bevissthet blant publikum om at bruksendring for rom i egen bolig er søknadspliktig.

Slike bruksendringer har skjedd i stor stil i norsk boligmasse uten at det er omsøkt. Det klassiske eksemplet er «Husbank-hus» fra 60- og 70-tallet med uinnredet kjeller, som senere er tatt i bruk som soverom og kjellerstuer.

Disse arealene kjennetegnes gjerne av lav takhøyde og små vinduer som sitter høyt på veggen. Ventilasjon og isolasjon er heller ikke ivaretatt.

"Ulovlige P-rom"

En opplagt grunn til uklare regler om bruksendring i for eksempel kjeller og loft er at NS3940 og takstbransjens retningslinjer for arealmåling ikke samsvarer med de offentligrettslige kravene for hva som kan godkjennes. Denne mismatchen fremstår ikke som logisk for folk flest. Her har megler en viktig oppgave i å sørge for at det totale informasjonsbildet blir korrekt.

I målestandarden NS3940 er det aktuell bruk som ligger til grunn for om arealet klassifiseres som P-rom eller S-rom i relasjon til arealmålingen. For at et areal skal være måleverdig er kravet videre at takhøyden er 1,9 meter. Kravene for at P-rom skal være måleverdige er altså langt lavere enn de offentligrettslige kravene som må være oppfylt for at en søknad om bruksendring kan godkjennes.

Mange reklamasjonssaker gjelder «ulovlige P-rom». Siden boligverdi ofte avhenger av kvadratmeterpriser for P-rom og antall soverom, og det i mange tilfeller er snakk om nokså store bruksendringer målt i relativt areal, blir det lett konflikt mellom partene. Store verdier kan være i spill.

Husbank-hus

Som et typisk eksempel på denne sakstypen vil jeg trekke frem «Husbank-hus» fra 1970-tallet. Her er opprinnelig uinnredede kjellere i stor grad innredet til kjellerstuer, soverom og kontor gjennom årenes løp. Få boligeiere har omsøkt og fått bruksendringen godkjent. Ved oppmåling før salg ser vi at det måleverdige P-romsarealet ofte er ca 50% større enn det arealet som er godkjent til beboelse, og hvis for eksempel 2 av 4 markedsførte soverom ligger i dette arealet, er det klart at det er egnet til å påvirke markedsverdien.

En eiendomsmegler med en viss kjennskap til arkitektur og byggeskikk vil ofte forstå når han står overfor et slikt tilfelle. Karakteristika, i tillegg til kunnskap om byggeperiode, er lav takhøyde (gjerne 190-220 cm), vinduer med liten lysflate som er høyt plassert, samt bratte trapper.

For å unngå tvister og misnøye i disse tilfellene er det viktig å få tydelig frem at det er gjort bruksendring som ikke er godkjent. Innhenting, fremleggelse av godkjente byggetegninger og en konkret forklaring i prospektet på hvilke rom i opprinnelig og nåværende planløsning som endringen gjelder, forebygger tvister.

Typetilfelle 3: Ulovlige boligseksjoner. Bygget er seksjonert, men ikke lovlig oppdelt i henhold til plan- og bygningslovens regler

Oppdeling (og sammenslåing) av bruksenheter er «tiltak» i plan og bygningslovens forstand, jf. pbl. § 20-1 g). 

Oppdeling av større boenheter i to eller flere mindre deler som så er seksjonert til boligseksjoner, er en tredje kategori lovlighetsmangler som vi dessverre har en god del eksempler på i vår portefølje.

I forhold til antallet ulovlig innredede kjellere og loft er disse naturligvis – og heldigvis – sjeldnere.

"Katta i sekken" på ordentlig

Det å kjøpe en boligseksjon som ikke er godkjent som en bolig, og som verken kan bebos lovlig eller selgers som bolig, er selvsagt svært alvorlig. Kjøpet er totalt forfeilet, og objektets omsetningsverdi kan være svært liten. Dette er altså definisjonen på å kjøpe «katta i sekken».

I noen tilfeller er det mulig å få omsøkt, rettet og ettergodkjent boliger som har lovlighetsavvik. Siden det er kravene på søknadstidspunktet som gjelder, og byggene ofte er gamle, er det gjerne store avvik mellom faktisk utførelse og gjeldende krav. Det er sjelden tilstrekkelig med tiltak i kjøpers seksjon, også fellesarealer og felles konstruksjoner berøres. I tillegg til reklamasjonssak mot selger havner mange av disse boligeierne i tvist med sine naboer i sameiet om hvem som skal ha ansvar for nødvendige oppgraderinger av konstruksjoner og fellesarealer som er utløst av at en eller flere av sameiernes seksjoner er ulovlige.

Dyre og tidkrevende

Saker hvor det er ulovlige oppdelinger er både kompliserte, tidkrevende og svært kostbare. Bare nødvendig prosjektering og søknadsprosessen beløper seg lett til sekssifrede beløp, og hvis man oppfyller lovens vilkår for å få tillatelse til de nødvendige tiltakene, kommer kostnadene til nødvendige utbedringer på toppen. Det er mange "millionsaker" i denne kategorien, og mange er forlikt som hevingssaker med selgeransvarsselskapene.

Det er ikke bare tekniske krav som må oppfylles for at man skal få tillatelse til tiltak for å utbedre ulovligheter. Plan og bygningsloven forutsetter i tillegg til tekniske krav at også krav i planer (reguleringsplaner, kommuneplaner mv) og andre lovkrav, er oppfylt.

Eierseksjonsloven setter vilkårene for seksjonering av en eiendom.

Før og etter 2018

Før ny eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 2018, var det ingen vilkår i eierseksjonsloven om at de fysiske enhetene skulle være lovlig etablert/oppdelt og godkjent etter plan- og bygningslovens regler.

Konsekvensen av manglende kobling mellom den privatrettslige eierseksjonsloven og de offentligrettslige reglene, var at man kunne få vedtatt og tinglyst seksjonering, uten at tilsvarende oppdeling var godkjent. Denne manglende koblingen har i realiteten lagt til rette for at ulovlig oppdelte boligbygg lett kan omsettes til flere kjøpere.

Systemet under forrige eierseksjonslov forutsatte at eventuelle ulovligheter skulle forfølges av kommunal myndighet med hjemmel i plan og bygningslovens kapittel 32 om ulovlighetsoppfølgning. Men seksjoneringsprosessen var langt hurtigere enn ulovlighetsoppfølgingen, og skaden – salg til uskyldig tredjeperson – var allerede skjedd før noen rakk å følge opp ulovligheten.

Hvordan kan man avdekke ulovlige seksjoner

Det opplagte utgangspunktet for å vurdere om eierseksjonene er godkjent som en boenhet er å sjekke innholdet i eksisterende ferdigattest(er). Hva gjelder ferdigattest(ene)? Gjelder ferdigattesten "enebolig", og man ikke finner noen ferdigattest på noe senere tiltak i form av "oppdeling", jf. pbl. § 20-1 g), er det en veldig klar indikasjon på at oppdelingen, altså de seksjonerte delene ikke er godkjente som separate boliger. Her er det viktig å være klar over at matrikkelinformasjonen kan være oppdatert med opplysninger om faktisk bruk.

Det er en kjensgjerning at det for mange eiendommer ikke finnes komplette dokumenter i byggesaksarkivene, eller at eiendommen er så gammel at dokumentene er annerledes enn de vi kjenner fra nyere tid. Ekspedisjonsdokumenter nevnes som eksempler. Kan megler slå seg til ro med at det ikke finnes ferdigattest?

Vi har sett mange eksempler på at ulovlige oppdelinger er avdekket nettopp via undersøkelser i slike gamle dokumenter. Gamle byggetegninger kan ha mange detaljer og mye informasjon. Når megler mottar dokumenter fra kommunen via "meglerpakken", vil han anses for å ha kunnskap om innholdet. Hvis dokumenter ikke mottas ved standard dokumentinnhenting, vil det være et spørsmål om megler skulle gjort undersøkelser for å fremskaffe dem. Med andre ord om det er aktsomt ikke å undersøke hva bygesaksarkivet inneholder.

At byggesaksarkivet ikke inneholder informasjon, får naturligvis megler ikke gjort noe med. Men å la være å undersøke fordi man antar at arkivet ikke vil gi svar, er farlig.

Vurdere risikoen for ulovlig seksjon

Ved vurdering av risiko for at man står overfor en "ulovlig seksjon", er altså spørsmålet om seksjonen – i tillegg til å være seksjonert - også er godkjent som en boenhet, eller om den bare er en fysisk avdelt del av en større enhet.

Informasjon om eiendommens historikk er interessant. Hva vet oppdragsgiver om hvordan bygningen er brukt igjennom tidene, vet han om den har vært en familievilla, eller om den har vært brukt av flere familier fordelt på leiligheter? Er seksjoneringen gjort i nyere tid? Hva er objektet solgt som sist? Både historiske hjemmelsopplysninger i grunnboken (eneeie/ektefellesameie eller ideelt sameie mellom flere sameiere?), og opplysninger på eiendomsverdi.no fra tidligere omsetninger kan være informative.

Bygningens utseende og arkitektur, sammenholdt med byggetid, områdets karakter, seksjonens planløsning, er andre momenter som kan sette oss på sporet av ulovligheter av denne typen.

I saker om "ulovlige seksjoner" ser vi ofte at de starter med at kjøper reagerer på et eller annet fysisk forhold, som isolert sett kan være av mindre betydning, men som gjør det naturlig å undersøke seksjonens lovlighet. At det er lytt mellom leilighetene, at varmtvannsbereder eller sikringsskap er plassert i en annens areal, har vært starten på opprulling av mange ulovlighetssaker.

Hvis leiligheten fremstår som ny, eller nyere enn bygget, og særlig hvis alle seksjonene er pusset opp på samme tid, eller at leiligheten ligger i kjeller eller loft på gamle bygninger, er det særlig grunn til å undersøke grundig.

Etter at ny eierseksjonslov ble vedtatt i 2017 har det vært en del fokus i mediene på fenomenet og den nye koblingsregelen som skal forebygge seksjonering av nye ulovlige seksjoner. Det er grunn til å være ekstra påpasselig med å sjekke lovligheten når seksjonering eller reseksjonering er begjært kort tid før ikrafttredelsen av ny lov. Det ville være naivt å se bort fra muligheten for at noen eiere bevisst har forsøkt å komme den nye eierseksjonsloven i forkjøpet.

Typetilfelle 4: Bruksendring fra næring til boligformål og bruksendring av fellesarealer

Det er også en god del eksempler på saker hvor bruksendringen består i endring fra næringslokale til en eller flere boliger. Førsteetasjer som har vært butikker, samt underetasjer som har vært verksteder, kontor og lager, er gjengangere i denne kategorien. Vi finner ofte disse tilfellene i gamle, mindre bygårder.

Det varierer når bruksendringen har skjedd og de ulovlige enhetene er etablert, men vi ser en tendens til at det har skjedd i etterkant av at bygget (leiegård) har blitt solgt fra opprinnelig eier til investorer som har rehabilitert bygget, seksjonert eller etablert borettslag, og deretter solgt leilighetene. I årene etter tusenårsskiftet, særlig før innstramningene i borettslagsloven i 2010, vet vi at det ble begått mange ulovligheter som beskrevet her.

Typetilfelle 5: Bygget avviker fra byggetillatelsen, og evt ferdigattest er utstedt på uriktig forutsetning

Av ulike grunner skjer det at bygg ikke oppføres i samsvar med tillatelsen, men at ferdigattest – på det som er søkt og godkjent – foreligger. Det vil si at ferdigattest er utstedt på uriktige forutsetninger.

I utgangspunktet ligger det klart utenfor meglers plikter å gå inn og overprøve ferdigattestens gyldighet. Men det kan være andre forhold som tilsier at undersøkelser burde ha vært gjort. Hvis megler kommer over informasjon som indikerer at ferdigattesten er gitt på uriktige forutsetninger, kan han ikke holde seg passiv. Som eksempler kan nevnes at megler sammen med ferdigattesten får tilsendt de godkjente byggetegningene, og disse viser en annen utforming eller bruk enn hva som faktisk er bygget.

Typetilfelle 6: Underkommunikasjon av avdekkede ulovligheter

Som det siste "typetilfellet" av ulovlighetssaker - og dette burde være enkelt å komme til livs – vil jeg peke på de tilfellene hvor megler har avdekket ulovligheten, men hvor det senere oppstår tvist om denne er kommunisert på en tydelig og forståelig måte.

Det er viktig at informasjon fremkommer tydelig, og på en måte som gjør at interessentene i markedet forstår konsekvensen av den.