Oppstart av leieforhold - sjekkliste for deg som skal leie ut

1. Sjekk ut person(er), medkontrahenten, som skal leie ut

Google leietaker og ring referanser hvis det oppgis. 

• Hør med referanser hvis det oppgis
• Er de betalingsdyktige?
• I arbeid?
• Skattelisten

2. Befaring

Sørg for personlig møte med interesserte. Det er mye informasjon å hente i et personlig møte.

3. Husleiekontrakt

Bruk standardkontrakt (Leieboerforeningen, Huseiernes landsforbund, Dine penger, Forbrukerportalen). Forbrukerportalens er gratis og ligger her.

Kontrakten må ha med fravikelsesklausul; at leietaker har vedtatt fravikelse uten søksmål om leien ikke betales jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredjeledd, bokstav a).

Begge samboere bør signere som leietakere så begge er ansvarlige. Det samme gjelder alle i et bokollektiv.

4. Husleien §§ 3-1 og 3-4, se også § 3-7

Ta utgifter inn i den totale husleien, unngå ulovlige tillegg. Eks. fellesutgifter er utleiers ansvar. Følger kabel-TV, bredbånd eller parkeringsplass med, så må det beregnes inni den månedlige husleien.

5. Andre tjenester

Kanskje leietaker skal måke snø, klippe plen, osv.?

6. Sikkerhet (depositum § 3-5/forskuddsleie/garanti)

Krev alltid depositum, vanligvis tre mnd. husleie, maks. tillatt er seks mnd. husleie. Settes inn på egen depositumkonto i utleiers bank (samme bank som husleien betales til) i leietakers navn.

Forskuddsleie kan maksimalt utgjøre én måneds husleie, og gir dårlig sikkerhet siden det tar lang tid å få avviklet leieforholdet om leietaker misligholder.

NAV-garanti gjelder ofte for et kort tidsrom, og dekker noen ganger kun skyldig husleie og ikke erstatning for skader på leieobjektet. Utleier bør derfor lese garantien nøye. Utleier må reagere raskt overfor NAV hvis husleien uteblir, og passe på forlengelse av garantien underveis i leieforholdet.Unngå overtagelse før leietaker har stilt den avtalte sikkerhet.

7. Vedlikeholdsplikt

Husleieloven § 5-3 annet og tredje ledd sier det følgende hvis ikke noe annet er avtalt:

"Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt."

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

Vedlikeholdsplikten må ses i sammenheng med tilbakeleveringsbestemmelsen i husleieloven § 10-2, som bl.a. lyder slik:

"Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre."

Føy gjerne til i leiekontrakten av overflateoppussing krever utleiers samtykke, så ikke leietaker maler veggene i en vilter farge.

Noen avtaler forbyr leietaker å spikre/skru i vegger uten utleiers samtykke. Altså at bilder må henges på eksisterende kroker.

Noen avtaler gjør leietaker ansvarlig for punkterte vinduer. Mange avtaler presiserer at om leietaker mister nøkler får han plikt til låsbytte.

8. Bruks-begrensninger

Dette må avtales, eks. forbud mot røyking innendørs, forbud mot dyrehold. Forbud/pålegg må inntas i leiekontrakten.

Men, selv om forbud mot dyrehold er fastsatt i kontrakten, åpner husleieloven § 5-2, siste setning for unntak:

"leieren [kan] holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen."

Leietaker må i tilfelle ta dette lojalt opp med utleier ved leieforholdets oppstart.

Gjør leietaker kjent med eventuelle husordensregler, som bør følge som et vedlegg til leiekontrakten.

9. Fremleie

Unngå rett til fremleie. Leietaker kan når som helst be om samtykke underveis, og da kan du som utleier vurdere det når behovet oppstår, herunder godkjenne kandidater.

10. Fellesarealer

Begrens eventuelt leietakers adgang til hage, parkering osv. i kontrakten.

11. Oppsigelsestid og adgang. Tidsbestemt/tidsubestemt leieavtale, se §§ 9-1 til 9-4.

I 2023 hjalp vi kundene våre med