Ferdigattest på "tiltak"

Hvis det skal trekkes frem to stikkord for å oppdage lovlighetsmangler, vil jeg si "ferdigattest" og "tiltak".  Mange saker kunne ha vært forebygget ved mer fokus på om det finnes ferdigattest, hva ferdigattesten(e) gjelder, og ikke minst den informasjonsverdien som ligger i at det ikke foreligger ferdigattest på et tiltak.

Ferdigattester er omhandlet i pbl. § 21-10 som i 1. ledd sier at «Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest».

Eiendomsmegler er i emgl. § 6-7 2. ledd nr 8 pålagt å undersøke om det foreligger, og fremlegge opplysninger om, ferdigattest. Da er det helt sentralt at eiendomsmegler har klart for seg hva som kan utgjøre et «tiltak», som man altså skal forvente å finne ferdigattest på.

Kort sagt: Hvis tiltak, så ferdigattest.

I den grad megler har, eller bør ha kunnskap om at det er gjort «tiltak», bør han reagere om han ikke mottar ferdigattester som korresponderer med de «tiltak» som er utført. Dokumentinnhentingen må ses i sammenheng med befaringen og annen informasjon som megler har eller får fra andre kilder. For eksempel

• offentlige registre

• selger

• tidligere salgsdokumenter

• spørsmål i egenerklæringen om det er gjort endringer på eiendommen etter byggeår

For en amatør kan informasjon om at for eksempel kjelleren er innredet i ettertid fremstå som en faktaopplysning. For megler, som har kunnskap om at bruksendring er et søknadspliktig tiltak i plan- og bygningslovens forstand, er informasjonen om at kjelleren er innredet en risikoopplysning. Hvis det ikke finnes noen ferdigattest som omhandler bruksendringen, er det en klar indikasjon på at bruken kan være ulovlig. Da bør ytterligere undersøkelser foretas.  

Kunnskap om plan- og bygningslovens regler, sammenholdt med faktisk informasjon og historikk for eiendommen, bør gi megler en formening om hva som kan forventes mottatt av ferdigattester.

Det å etterspørre hos kommunen hva som finnes av ferdigattester, for så kun å fremlegge eller referere informasjon om hva man har mottatt, forutsetter ingen fagkunnskap som eiendomsmegler, og tilfører heller ikke nødvendigvis noen relevant informasjon til markedet om salgsobjektet.

Mottatte ferdigattester må sammenholdes med hva som faktisk er utført, altså faktisk gjennomførte «tiltak». Man kan ikke uten videre slå seg til ro med at man har fått fremlagt én eller flere ferdigattester. Man må forholde seg til hva denne eller disse konkret gjelder, for så å sammenholde det med hva som er utført av søknadspliktige tiltak.

Generelt kan vi nok si at det ligger mer markedsrelevant informasjon i de forventede ferdigattestene man ikke mottar enn i de man mottar.

Tiltak uten ferdigattest – hvorfor?

Hvis det er utført tiltak, uten at det finnes ferdigattest, er det en klar indikasjon på at det kan være lovlighetsavvik på eiendommen. Videre undersøkelser bør iverksettes. Rettslig sett er vi da i den situasjonen at meglers oppfyllelser av sine minimumsplikter i emgll. § 6-7 2. ledd, utløser krav om ytterligere undersøkelser med hjemmel i hovedregelen i emgll. § 6-7 1. ledd.

Ut fra vår erfaring med lovlighetsmangler, forekommer både ikke-godkjente «tiltak» i form av fysiske/ bygningsmessige endringer, og ikke-godkjente «tiltak» i form av bruksendringer hyppig.

Lav kunnskap hos folk flest

Publikum, i denne sammenheng de som eier, bygger og bruker, har høyst varierende kunnskap om plan- og bygningsloven. Det er ingen tvil om at det er mye av både rettsvillfarelse og faktisk villfarelse, det vil si manglende kunnskap både om reglenes eksistens, og hva de betyr. I tillegg må vi nok regne med at det er en god del som ignorerer regelverket, og som overtrer det bevisst.

Ved senere salg, uten bruk av megler, skjer ingen kvalitetssikring av informasjonen som formidles. Brukes megler, skal meglers fagkunnskap og handleplikter i eiendomsmeglingsloven sikre at lovlighetsmangler i stor grad avdekkes og informeres til markedet. At det innhentes opplysninger i tråd med emgll § 6-7 2. ledd er selvfølgelig viktig. Selve innhentingen er enkel, og den kan lett automatiseres. «Megle-selv»-løsningene tilbyr nettopp dette. Vel og bra, men jeg vil påstå at den faglige jobben til eiendomsmegler strengt tatt starter når minimumspliktene er oppfylt og opplysningene foreligger. Eiendomsmegler kan og skal tilføre merverdi til samfunnet ved at omsetning gjennom megler skal gi en tryggere handel enn hva private parter kan få til. Da må megler bruke sin kompetanse til å trekke ut den markedsrelevante informasjonen av det "råmaterialet" som foreligger etter den innledende informasjonsinnhentingen.

Her trengs fagkompetansen

Det er først og fremst når de innhentede opplysningene skal forstås, bearbeides og formidles at meglers fagkompetanse behøves. Megler må ha en aktiv tilnærming til innhentet og mottatt informasjon.

De innhentede dokumentene, samt øvrig informasjon som tilkommer megler, for eksempel fra oppdragsgiver og fra salgsobjektet som sådan ved befaring, kan direkte eller indirekte indikere at det foreligger lovlighetsavvik. Ytterligere undersøkelser, da i medhold av eiendomsmeglingslovens § 6-7 1. ledd, vil ofte være påkrevet for å opptre aktsomt og oppfylle opplysningsplikten. Etter vår erfaring er det på dette stadiet, etter innhenting av minimumsopplysningene at det har sviktet hvis avvik ikke er oppdaget.  

Det er altså på dette stadiet, etter den obligatoriske og lovpålagte dokumentinnhentingen at meglers kompetanse kommer til sin rett, eller settes på prøve.