Kan utleier gå inn i boligen du har leid?

Har utleier egentlig tilgang til leietakers husrom under leieperioden? Det får du svar på i dette blogginnlegget.

Nei, som utgangspunkt har man som utleier ikke adgang til husrommet under leieperioden. Når man leier ut et husrom overfører man en eksklusiv bruksrett av husrommet mot vederlag (leie) til leietaker. Men, unntakene er nødvendigvis noen, selv om dette altså er unntakene fra hovedregelen, og de må begrunnes godt.

Hvis leietaker samtykker til at utleier kan få adgang, for eksempel for å ta inn posten, skifte lyspærer eller slippe inn en håndverker, er dette selvsagt helt greit. Husk at samtykke som oftest gjelder kun for en begrenset periode. Vel, i noen tilfeller kan det være ekstra god stemning mellom huseier og leietaker, og da kan man fritt avtale det man vil.

Kan man nekte utleier adgang?

Når er det nødvendig at du som utleier kan gis en rett til å få adgang til utleieenheten, altså når er det leietaker ikke kan nekte deg adgang? Eller når kan du tvinge det gjennom ved for eksempel å reise sak for domstolene? Svaret reguleres av husleieloven § 5-6.

  • Typisk, i situasjoner hvor det er nødvendig for å begrense eller avverge skader på husrommet, vil leietaker ikke kunne nekte huseier adgang. Dette er helt rimelig og et godt begrunnet unntak. Det er jo tross alt utleier som eier og har interessen av at husrommet ikke forringes.
  • Også i tilfeller hvor det er nødvendig å ta seg inn for å vedlikeholde øvrige deler av boligen som ikke er utleid. Det hender jo at stoppekran eller sikringsskap er plassert i husrommet og da er det nødvendig med tilgang.

I en sak vi nylig håndterte hadde huseier rett på adgang til husrommet. Leietakeren, en ung student, sovnet under stekingen av Grandiosaen. Da huseier, som bodde i etasjen ovenfor, merket lukten som minte mindre og mindre om nystekt pizza, var det naturlig å ta seg inn – med rette.

Nødvendig vedlikehold kan forsvare adgangsrett

I en annen sak hadde utleier ikke rettslig adgang til husrommet. Det til tross for at han var svært bekymret for det høye strømforbruket og ønsket mer enn mye annet å slå av ovner, varmekabler og kjøkkenlyset mens leietaker var på ferie. Dette er det ikke adgang til. Merk at dette gjelder som utgangspunkt også i de tilfeller der utleier betaler strømmen. Leietakers eksklusive bruksrett kan på dette punktet tilsvare å eie boligen - mine naboer kan selvsagt ikke slå av mine varmekabler selv om jeg er på ferie.

  • Nødvendig vedlikehold kan også forsvare adgangsrett. Dersom vedlikeholdet fører til at husrommet er ubeboelig eller medfører ulemper av en viss betydning, kan leietaker kreve et prisavslag i husleien. Men rett til å nekte huseier adgang har leietaker ikke.
  • Utleier kan også ha behov for å gjennomføre en teknisk inspeksjon fra tid til annen, og dette må det også være adgang til. Men noe særlig oftere enn en gang per år kan vanskelig sies å være tillatt.

Leietaker må varsles

For alle tilfeller må leietaker varsles innen rimelig tid før man benytter seg av den begrensede retten til adgang til husrommet. Hva som er rimelig tid må vurderes fra sak til sak, men helt sjablongmessig kan man kanskje stille en 2 ukers frist. Poenget er at leietaker må kunne klargjøre husrommet for besøk. Mens ved for eksempel et alvorlig rørbrudd vil naturlig nok en huseier ikke trenge å varsle i forkant av at man tar seg inn i husrommet.

William G. Bugge

Avdelingsleder Advokatforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 22 98 52 31

E-post:

Rådene vi gir her er generelle, og kan ikke automatisk brukes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat.
Selv om vi ikke kan gi saksbehandling her, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til tipsoss@help.no.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no