Oppløsning av sameie

26 mars 2018

Mange hytter er eid i sameie. Ikke bare mellom ektefeller/samboere, men også mellom andre familiemedlemmer. Hytter går gjerne i arv, og med det utvides som regel antall sameiere.

Ønske om oppløsning av sameie

Jo flere sameiere, jo større er muligheten for at de har ulike meninger om hvordan sameiet skal fungere. Noen bruker kanskje hytta mer enn andre, de er uenige om behovet for vedlikehold, eller ønsker seg heller sin helt egen hytte.

Ikke sjelden ender eierne i en situasjon hvor noen ønsker å komme ut av sameiet, og hvor de ikke klarer å bli enige om fremgangsmåten. Salg av hele hytta krever enstemmighet blant sameierne. Det følger av sameieloven § 4 tredje ledd at dette ikke er noe som flertallet kan vedta.

Oppløsning av sameie ved frivillig salg

Sameiere kan til enhver tid selge sin ideelle andel, jf. sameieloven § 10, men i praksis er det sjelden et marked for en slik andel av en familieeiendom, utover de øvrige sameierne.

Sameiere har også forkjøpsrett. I så fall må det være enighet om pris, og man må avklare hvem som eventuelt har mulighet til, og ønsker å være med på, å kjøpe ut den eller de sameierne som vil selge. Når det gjelder pris, er det fornuftig å innhente en takst på hele eiendommen, hvorpå verdien av andelen settes forholdsmessig. Hvis noen skulle være i tvil om taksten gir et riktig bilde av markedsverdien, kan ytterligere takster innhentes.

Sameierne kan også på forhånd bli enige om å legge et gjennomsnitt til grunn. Hvis det viser seg at ingen av de andre sameierne har ønske om, eller mulighet til, å overta, verken alene eller sammen, er de best tjent med å selge eiendommen på åpent marked.

Oppløsning av sameie ved tvangssalg

Som regel vil det være fordelaktig for alle parter om de klarer å bli enige om et intert salg eller fritt salg av hele eiendommen. Hvis de likevel ikke blir enige, finnes det en sikkerhetsventil i sameieloven § 15. Den sier at den enkelte sameier kan kreve et personlig sameie oppløst. Det kan riktignok foreligge en heftelse med forbud om salg. Normalt er det eneste som kreves, at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist.

Hovedregelen er at oppløsning skal skje ved naturaldeling, det vil si at eiendommen faktisk deles opp. I de fleste tilfeller vil imidlertid ikke dette være praktisk mulig. Det kan skyldes at myndighetene ikke vil godta deling, eller at eiendommen uansett ikke kan deles i tråd med partenes sameieandeler. Det kan være at eiendommen er bebygd med én hytte og uten mulighet til å bygge mer.

I stedet må oppløsning da skje etter reglene om tvangssalg i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Den som vil kreve oppløsning, må fremsette en begjæring overfor tingretten. Tvangssalg gjennomføres som regel ved bruk av en medhjelper som oppnevnes av retten. Medhjelperen sørger for at det innhentes takst, holdes visning og gjennomføres budrunde, omtrent som ved et vanlig frivillig salg. Innkomne bud kan begjæres akseptertBindende avtale mellom selger og kjøper inngås ved budaksept. Det er ingen angrerett ved boligkjøp. Les mer av den som har krevd tvangsoppløsning.

Som nevnt inneholder sameieloven § 15 en fortrinnsrett for sameiere, slik at man ikke kan kreve aksept av en tredjemanns bud hvis en sameier er villig til å betale like mye.

Tvangssalg gir lavere salgssum

Et tvangssalg vil medføre ekstra utgifter, både i form av rettsgebyr og medhjelperkostnader, og vil ofte resultere i en noe lavere salgssum enn ved et fritt salg på åpent marked. Derfor er det lurt for alle parter å ta en ekstra runde for om mulig å finne en minnelig løsning.

Thomas Nygaard

Fagansvarlig fast eiendom, advokat MNA

Telefon: +47 22 98 52 22

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no