Arealopplysninger ved boligsalg

Ved salg av bolig gjennom eiendomsmegler skal det opplyses om hvor stort areal boligen har. Det er ikke alltid samsvar mellom ”måleverdig” og ”lovlig”.

Hva betyr arealbegrepene?

Det brukes forskjellige arealbegreper, bl.a. BRA, BTA, P-rom og S-rom.

BRA (bruksareal) vil si boenhetens innvendige areal, mens BTA (bruttoareal) angir boligens areal inkludert yttervegger.

Det innvendige arealet deles igjen inn i P-rom (primærrom, tidligere kalt BOA) og S-rom(sekundærrom). P-rommene er rom for varig opphold, mens S-rommene er rom som ikke er ment å oppholde seg i over tid, f.eks. boder, uinnredede kjeller- og loftsrom, garasje og teknisk rom.

I boligprisstatistikker er det P-rom som brukes som sammenligningsgrunnlag, og for eneboliger og andre større boligeiendommer kan det derfor være store variasjoner i arealer og fasiliteter som ikke fanges opp av statistikken. I tillegg er det verdt å merke seg at målereglene ikke tar hensyn til om den aktuelle bruken er lovlig/godkjent.

Dette må til for at et rom skal være måleverdig

For at et rom skal være måleverdig som P-rom etter NS3940 (standarden som brukes ved arealberegning av boliger) stilles flere krav. Disse kravene kan oppsummeres slik:

  1. Krav til at rommet er innredet/overflatebehandlet til å brukes som et oppholdsrom.
  2. Krav til takhøyde – minst 1,9 meter. Ved skråtak kan man regne med gulvareal i 0,6 meters bredde fra punktet hvor taket er 1,9 meter.
  3. Krav til adkomst (f.eks. fast trapp).

Hva rommet brukes til er avgjørende

Etter målestandarden er det bruken av rommene på måletidspunktet som er avgjørende for om de er måleverdige som P-rom eller S-rom, og ikke hvilken bruk arealene er godkjent til. Om rommet har formell godkjennelse for denne bruken, om det har fysiske avvik som gjør at det heller ikke kan bli godkjent, eller at det er andre forhold som er til hinder for lovlig bruk, tas ikke hensyn til av målestandarden.

Hva med rommets lovlighet?

Det kan stilles spørsmål om hvorfor målestandarden ikke tar hensyn til lovlighet. Det kan jo absolutt være veldig relevant for den som skal kjøpe bolig. Forskriftskrav for boliger har variert mye opp igjennom historien. Hvis et tiltak er søkt og godkjent etter tidligere krav, er det fortsatt lovlig. Dermed er forskjellige krav avhengig av når boligen ble bygget.

Men endringer må søkes og godkjennes etter de kravene som gjelder på det aktuelle godkjennelsestidspunktet. Hvis godkjennelse/lovlighet skulle vært et kriterium for måleverdighet, måtte takstmannen ha gjort undersøkelser i offentlige/ historiske arkiver for å sammenligne byggets utforming med godkjente tegninger for det aktuelle bygget. Dette kan være både tidkrevende og kostbart. Takstmannen ville dessuten uansett ikke kunne vurdert lovligheten for annet enn synlige deler av konstruksjonen.

En annen mulighet kunne vært om takstmannen vurderte synlige konstruksjoner opp mot forskriftskrav som gjelder for nybygg og endringer i dag. Det ville synliggjort avvik fra dagens krav, men ulempen er at eldre bygg knapt ville fått måleverdige arealer.

Arealdefinisjonene i NS 3940 brukes altså uavhengig av arealenes offentligrettslige status. Konsekvensen av dette er at man ofte ser boliger som har mye høyere opplyst P-romsareal enn hva som er godkjente, og dermed lovlige oppholdsrom.

Disse endringene er søknadspliktige

BruksendringBruksendring er en fellesbetegnelse for tiltak som medfører at en bolig brukes til noe annet enn det som er forutsatt i byggetillatelsen fra kommunen. Les mer av arealer fra tilleggsdel til hoveddel i en bolig; typisk at man ominnreder kjeller- og loftsrom fra bodarealer til oppholdsrom, er søknadspliktigEn rekke bygningsmessige tiltak er søknadspliktige. Dette betyr at man må søke kommunen før tiltaket igangsettes.  Les mer. Dette følger av Byggesaksforskriften av 26.03.10 nr 488 § 2-1 jf. plan- og bygningsloven av 27.06.08 § 20-1.

Byggesaksforskriften § 2-1 c) sier eksplisitt at søknadsplikt også gjelder bruksendring fra tilleggsdel (f.eks. bodareal) til hoveddel (oppholdsrom, samme romtyper som er P-rom etter målereglene) og motsatt. Bruk som ikke er søkt og godkjent er ulovlig.

Godkjent søknad

For å få en søknad godkjent må någjeldende forskriftskrav oppfylles, eventuelt må man få dispensasjon fra krav som bygningsmyndighetene kan gi. Erfaringsmessig vet vi at det rundt ”i de tusen hjem” er gjort mange endringer som er søknadspliktige, men som ikke er omsøkt.

Arealopplysningene man finner i verditakster og BoligsalgsrapporterDette er takstmannens vurdering av boligen/eiendommen. Vær oppmerksom på at ingen av disse rapportene sikrer mot skjulte feil ved boligen. Les mer vil imidlertid ikke i seg selv si at bruken er ”lovlig”, da det ikke nødvendigvis er samsvar mellom ”måleverdig” og ”lovlig”.

Silje N. Andresen

Fagsjef Boligkjøperforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 950 45 390

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no