Hva er levetiden for bad, ytterkledning, drenering og tak?

Hva er levetiden for bad, ytterkledning, drenering og tak? Svaret har betydning for når huseiere bør vedlikeholde hjemmet sitt, og for hva boligkjøpere kan forvente seg av mulige "ekstra" kostnader når de skal kjøpe hus eller fritidsbolig.

Mange ting påvirker

Svaret på spørsmålet i overskriften avhenger av mange forhold: bruken av badet, materialvalg, god eller dårlig håndverksmessig utførelse, med mer. Badets alder kommer i følge Sintef ofte langt ned på lista over forholdene som påvirker restlevetiden. Slik er det også med andre bygningsdeler. Med så mange påvirkningsfaktorer sier det seg selv at det er umulig å angi nøyaktige vedlikeholdsintervaller.

Badets alder kommer i følge Sintef ofte langt ned på lista over forholdene som påvirker restlevetiden.

En barnefamilie på fem vil sannsynligvis fremskynde vedlikeholdsbehov på badet sitt, sammenlignet med en enslig pensjonist. Og en bolig som ligger utsatt til for vær og vind slites raskere utvendig enn et lunt plassert hus. Likevel har Sintef utarbeidet en anvisning for hvor ofte bygningsdeler kan trenge vedlikehold og utskifting.

Sintefs vedlikeholdsintervaller og misbruk

Alle vet at hus trenger vedlikehold. Mange tenker nok også at det er enkelt å se når huset trenger maling, etc. Å overta en bygning kan imidlertid sammenliknes med å kjøpe en brukt lyspære: Du kan se at den lyser i dag, men det er svært vanskelig å si om den kommer til å slukne i morgen eller om den vil lyse i flere år. Likevel kan forventninger om materialers varighet være til hjelp når huseiere skal planlegge hvilke tiltak som må gjøres og i hvilken rekkefølge, i årene som kommer. 

Sintef har laget en anvisning med intervaller for vedlikehold og utskifting. Disse intervallene er i følge Sintef anslått for å redusere usikkerhet og for å gjøre det enklere å planlegge og budsjettere mulige fremtidige utgifter. Denne oversikten er til salgs hos Sintef. Det reelle behovet kan imidlertid avvike betydelig fra de teoretisk angitte intervallene. Med Sintefs tillatelse gjengis noen sentrale tidsangivelser nedenfor. I denne forbindelse uttaler sivilarkitekt og seniorrådgiver Anders Kirkhus i Sintef Byggforsk:

-Sintefs anslag misbrukes imidlertid i tvister mellom kjøpere og selgere av bolig. Kjøper kan for eksempel ikke bruke disse tallene til å kreve erstatning for at en utvendig trekledning må skiftes selv om den "bare" er 38 år gammel. Og selger kan heller ikke bruke tallene til å avvise en skjult baderomsskade bare fordi badet ble bygd for 22 år siden.

Det er liten tvil om at Sintefs tall beregnet for planlegging av fremtidig vedlikehold brukes flittig i tvister mellom kjøper og selger. Sintefs utgangspunkt er verdt å merke seg for advokater som nok kan ha en tendens til å bruke vedlikeholdsintervaller nærmest matematisk i tvister mellom kjøper og selger. Vi ser stadig selgersidens advokater avvise krav med henvisning til for eksempel et bads alder. Og vi som fører saker for kjøpere går nok heller ikke fri for kritikk når vi hevder at et nytt bad nærmest automatisk og uten hensyn til andre forhold gir forhåpninger om lite eller intet behov for vedlikehold de nærmeste årene. 

I alle boligtvister er det helhetsinntrykket som avgjør hvilke forventninger kjøper kunne ha til det aktuelle badet.

I alle boligtvister er det helhetsinntrykket som avgjør hvilke forventninger kjøper kunne ha til det aktuelle badet. Alder er bare én av flere faktorer. Domstolene vil til syvende og sist måtte avgjøre hvilke forhold, som badets utseende, med hvilke ord badet er presentert i salgsoppgaven og under visningen, med mer, som vil veie tyngst i den aktuelle saken og påføre eller unndra selger ansvar. 

BoligsalgsrapportenDette er takstmannens vurdering av boligen/eiendommen. Vær oppmerksom på at ingen av disse rapportene sikrer mot skjulte feil ved boligen. Les mer skal særlig ta for seg de bygningsdelene som er viktige å undersøke når boliger skal selges. Våtrom, tak og kjeller/drenering kan medføre store kostnader. Vi skal kort gjengi vedlikeholdsintervallene for ytterkledning, bad, tak og drenering. Tall for øvrige bygningsdeler finnes i Byggforskserien, Byggforvaltning 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler".

Utskifting av utvendig trekledning:
40-60 år 

Bad – keramiske fliser på membran, mur og betong: 
20-40 år for utskifting av fliser og membran.Andre materialvalg og oppbygning har andre vedlikeholdsintervaller. 

Drenssystem med drensledninger: 
20-60 år

Yttertak – betong- og tegltakstein: 
30-60 år: "Steiner, sløyfer, lekter og undertaksbelegg fjernes. Skader på undertak repareres. Tekningen bygges opp på nytt. Det er ikke nødvendig å skifte steiner av god kvalitet så sant de kan brukes på nytt." 

Kilde: Byggforskserien, Byggforvaltning 700.320"Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". februar 2010

Ovennevnte anvisning inneholder detaljerte oversikter over anslåtte intervaller for vedlikehold og utskifting av de fleste bygningskomponenter, langt mer detaljert enn hva som er gjengitt her. Du kan lese mer/bestille anvisningen hos Sintef Byggforsk.  

Som nevnt er det i følge Sintef misbruk av vedlikeholdstabellene når disse trekkes frem i tvister mellom kjøpere og selgere av bolig. Begrunnelsen er at anvisningen ikke er egnet til dette. Formålet og forutsetningen er å kunne planlegge fremtidig vedlikehold. Og svært mange faktorer virker inn på for eksempel et bads restlevetid. Alder kommer gjerne langt ned på lista.

Likevel vil nok mange kjøpere, selgere og deres advokater fortsette å hevde at vedlikeholdsintervallene, sammen med all tilgjengelig informasjon som foreligger ved et boligkjøp, er med på å skape forventninger til huset, leiligheten eller hytta, berettiget eller ei, hos boligkjøpere.  

Levetidstabellene kan uansett være nyttige som et hjelpemiddel for den som planlegger oppussing eller er på boligjakt. Husk bare at ytre påvirkning både kan forkorte og forlenge bygningsdelenes levetid.

Dag Are Børresen

Kommunikasjonsdirektør, advokat MNA/VP Communications

Telefon: + 47 22 98 52 25

Direkte/Mobil: + 47 40 24 50 66

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no