Hvorfor blir det konflikt etter boligkjøp?

Boligmarkedet består av husrom med varierende standard og tilstand. Men noen boliger havner oftere i retten enn andre. "Høy standard" betyr altfor ofte "høyt konfliktnivå".

Vi er opptatt av komfort og høy standard. Samtidig er "gjør det selv" utvilsomt et ideal for veldig mange. Det brukes ca 60 milliarder kroner på oppussing av private boliger pr år i Norge.

Rehabilitert ofte lik teknisk feil

I følge en undersøkelse foretatt av SINTEF i 2013 er det ingen sammenheng mellom antall tekniske feil og i hvor stor grad husene i undersøkelsen (eneboliger fra 1980 tallet) er rehabilitert og pusset opp.

Hvis påkostningene først og fremst gir kosmetisk gevinst, er det tankevekkende og bekymringsfullt. Det er også nærliggende å spørre om nordmenns oppussingsiver hever tvistenivået.

Hva skaper konflikt?

Jeg mener at den høye tvistefrekvensen har sammenheng med opplevd misforhold mellom forventet og faktisk tilstand på boligen.

Det er ikke først og fremst i forbindelse med de riktig gamle og slitte objektene, hvor det naturligvis er mye skader og skavanker, at det oppstår konflikt.

Det store antall tvister gjelder boliger som ikke er nye, men som er gjort tiltalende og tidsmessige, og som viser seg å være i dårlig teknisk stand. Da er det duket for diskusjon om hva kjøperen hadde grunn til å regne med av tekniske kvaliteter. Disse sakene er ofte vanskelige. Mange har utvilsomt fått godt inntrykk av boligen, men i ettertid kan det være vanskelig å dokumentere konkrete, positive opplysninger om de enkelte bygningsdeler og funksjoner.

Upresise positive uttrykk

Bruk av skjønnsmessige, men uspesifiserte positive uttrykk trigger konflikter. "Nyere", "påkostet", "oppgradert", "oppusset" og "potensial" er eksempler på dette. Hvor gammelt kan et "nyere" bad være? Hva kan man legge i at en bolig er "påkostet", betyr det mer enn normalt vedlikehold? Er "oppusset bad" en positiv eller en negativ opplysning når dette oppussede badet er i et hus fra 1977? Må kjøperen da forvente at badet teknisk sett er fra 1977, og at det dermed er naturlig at det er overmodent? Har det noen betydning om beskrivelsen "oppusset bad" står sammen med et lekkert, innbydende bilde av det samme badet?

Forvirring

At det er benyttet forskjellige begrep, for eksempel oppusset og rehabilitert, om det samme tiltaket i henholdsvis prospektEt prospekt, også kalt salgsoppgave, har i hovedsak to formål. Prospektet skal markedsføre boligen på best mulig måte og det skal gi kjøperen nødvendig informasjon om boligen i forkant av kjøpet. Les merboligsalgsrapport Dette er takstmannens vurdering av boligen/eiendommen. Vær oppmerksom på at ingen av disse rapportene sikrer mot skjulte feil ved boligen. Les mereller egenerklæring, er også en kime til konflikt. Kan kjøper legge til grunn at begrepene betyr det samme, eller bør han ta det som et varsku om at det er tvil om hva som er gjort?

Presise opplysninger forebygger konflikt

Selv om den som selger ikke har ment å villede, eller ikke er klar over at han tar munnen for full, blir konsekvensen at kjøper tror han får noe annet enn han faktisk gjør. Skuffelsen blir et faktum.

Her har eiendomsmegleren en viktig oppgave i å kvalitetssjekke selgers opplysninger før de kommer på trykk. Men også du som skal selge kan ha nytte av å tenke gjennom spørsmålene nedenfor.

Klar tale?

Kan opplysningene jeg gir om for eksempel badet tolkes i ulike retninger? Kommer det klart frem hva som er gjort, hvem som har gjort hva, og når? Kan jeg dokumentere opplysningene jeg gir, gjennom kvitteringer, bilag, pristilbud, med mer?

Forståelig

Det er heller ikke opplagt at selgere fullt ut forstår spørsmålene i egenerklæringen. Det er viktig at selger legger samme meningsinnhold i begrepene som folk flest.

Også her har eiendomsmegler en viktig rolle: I tillegg til å sikre at kjøper får relevante opplysninger er det en viktig oppgave for megler å hjelpe selger til å unngå konflikt og ansvar.

Megleren må rydde

Gapet mellom meglers og privatpersoners kvalifikasjoner har aldri vært større enn nå. Derfor er mange selgere helt avhengig av at megler, i kraft av sin kompetanse og erfaring, hjelper til med å gi en beskrivelse av boligen som ikke leder til misforståelser.

Viktig bidrag

Det vil være et viktig bidrag til konfliktforebygging at megler i større grad tar høyde for at private, ufagkyndige boligeiere ofte ikke har et rasjonelt bilde av hva som er fornuftige og nødvendige vedlikeholdstiltak på en bolig. Selger, som oftest i god tro, har lagt inn ressursene på kosmetisk oppgradering, og kan risikere å bli møtt med krav i ettertid fordi kjøperen mener boligen ikke står til forventningene.

Vi vil med dette oppfordre både selgere og meglere til å være særlig bevisst på markedsføringen av boliger som fremstår som tiltalende og tidsmessige, men som ikke har gjennomgått rehabilitering med utskiftning av sentrale bygningsdeler, for eksempel dreneringDrenering vil i denne sammenheng beskrive funksjonen bortledning av vann og tiltak for å holde unna og lede vann bort fra bygningskroppen. Les mer, røropplegg og taktekking.

Alle bygningsdeler vil med tiden trenge vedlikehold, også de som har fått overflatebehandling. Dette må tydeligere frem når boligen skal selges.

Silje N. Andresen

Fagsjef Boligkjøperforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 950 45 390

E-post:

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no