Hva påvirker hvem kjøper retter kravet mot?

Avhendingslovens reklamasjonsfrist vs. foreldelsesfristen i foreldelsesloven:

I motsetning til fysiske skader og feil som gjerne viser seg ved bruk eller værskifter, kan man leve lenge i total uvitenhet om lovlighetsmangler. Det er gjerne utenforliggende, mer «tilfeldige», forhold som gjør at lovlighetsavvik avdekkes.

Mange ulovligheter nøstes opp av eiendomsmegler under forberedelse til nytt salg av boligen, andre i forbindelse med senere byggesøknader hvor bygningsmyndigheten avdekker avvik mellom faktisk og godkjent utførelse, og en del saker avdekkes som følge av «tips» og varsler fra naboer som ønsker endring.

Krav mot selger må gjøres gjeldende innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget, og senest innen fem år fra overtakelsen jf. avhl. § 4-19 1. og 2. ledd. Det er videre et snevert unntak i avhl. § 4-19 3. ledd som setter til side reklamasjonsfristen hvis selger har handlet grovt klanderverdig. Dette er et snevert vilkår som sjelden kommer til anvendelse.

Rettsvirkningen av at den absolutte reklamasjonsfristen er ute, er at kjøper ikke kan holde selger ansvarlig. Dette gjelder uavhengig av hvor alvorlig mangelen er.

I denne situasjonen er det nærliggende at kjøper vil se seg om etter andre han kan rette kravet mot.

Hvis selgers ansvarstid etter avhendingsloven er ute når ulovligheten oppdages, kan eiendomsmegler være eneste mulige ansvarssubjekt.

Forholdet mellom boligkjøperen og eiendomsmegleren er ikke regulert av kontrakt, og det finnes ingen lovbestemt reklamasjonsfrist. Her er det derfor foreldelsesloven som setter rammen for ansvarstiden.

Megler ansvarlig vesentlig lenger

Erstatningskrav utenfor kontraktsforhold foreldes etter foreldelseslovens § 9. Foreldelse inntrer etter tre år, men utgangspunktet for denne treårsfristen regnes fra den dag da kjøperen (skadelidte) fikk eller burde skaffet seg kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf. fl. § 9 nr 1.  Kravet foreldes senest 20 år etter at ansvarsgrunnlaget opphørte, jf. fl. § 9 nr 2.

Megler er altså eksponert for mulig ansvar i en mye lenger periode enn selger, og fra kjøpers ståsted kan megler være det eneste mulige ansvarssubjektet hvis lovlighetsmangler avdekkes lenge etter boligkjøpet.

Dette forklarer at sakene som rettes mot megler, og som da gjenfinnes i forsikringsfondets statistikk, har et skadetidspunkt som ligger langt tilbake i tid.

Innenfor avhendingslovens frist

Der lovlighetsmanglene avdekkes innenfor avhendingslovens reklamasjonsfrist på inntil fem år, er det grunn til å anta at de fleste kravene havner hos selger, også i de tilfellene hvor kravet kunne vært gjort gjeldende overfor megler direkte. Det er flere grunner til at kravene i disse tilfellene i hovedsak kanaliseres mot selger og selgers forsikring:

Ansvarsgrunnlagene i avhendingsloven - flere aktuelle ansvarsgrunnlag i avhendingsloven enn ved krav mot megler:

Hvis kjøper skal rette krav mot selger, må han påvise at megler har handlet uaktsomt, i strid med normer for utøvelse av eiendomsmegleryrket. Dette er et subjektivt ansvarsgrunnlag selv om profesjonsansvaret er strengt.

Avhendingsloven gjør det mulig å holde selger ansvarlig både på subjektivt og objektivt grunnlag.

Subjektivt ansvar

Selger hefter både for egen, subjektiv, opplysningssvikt og for sine kontraktsmedhjelperes.  Det siste betyr at selger gjennom identifikasjon med megler kan holdes ansvarlig for de forhold som megler kjente eller måtte kjenne til. Profesjonsansvarsnormen og eiendomsmeglingslovens bestemmelser om meglers plikter påvirker vurderingen av hva megler kjente eller måtte kjenne til.

Kan være strengere og mildere

Etter omstendighetene kan vurderingen av hva megler kjente eller måtte kjenne til være både strengere og mildere enn hva som gjelder for selgeren selv.

Om ulovligheter vil det gjerne være megleren som har mest generell kunnskap. Selger plikter å opplyse korrekt om alle markedsrelevante forhold som han «kjente eller måtte kjenne til», avhl. § 3-7, og selger hefter også for forhold som megleren «kjente eller måtte kjenne til». Hva megleren «måtte kjenne til» må vurderes i forhold til profesjonsreglene.

Gode grunner for identifikasjon

Det er gode grunner for slik identifikasjon mellom selger og megler. For det første er det selger som velger megler. Videre er boligselgeren en viktig opplysningskilde for megler, vurderingen av meglers aktsomhet kan variere med informasjon han får fra oppdragsgiver.  For det tredje er det selger som får gevinst i form av for høy kjøpesum hvis eiendommen blir solgt med uopplyste mangler.

Objektivt ansvar

Selger hefter dessuten på objektivt grunnlag der det er gitt uriktig opplysning, avhl, § 3-8, og i tillegg der mangelen medfører at vesentlighetskravet i avhl. § 3-9 2. setning er oppfylt.

I mange lovlighetsmangelssaker er avviket fra kontraktsgrunnlaget så stort at vesentlighetsvilkåret utvilsomt er oppfylt. Da spiller det ingen rolle for mangelsvurderingen om noen er å bebreide eller ikke.

Mangelsbeføyelsen, prisavslagskrevet reflekterer at eiendommens verdi var mindre enn kjøpesummen, og det er denne differansen som kan kreves tilbake.

Boligkjøperforsikring og Selgeransvarsforsikring

Nå som tegningsgraden på både selgeransvarsforsikring og boligkjøperforsikring er høy, og disse forsikringene dekker sakskostnader ved krav som er hjemlet i avhendingsloven, er konsekvensen at lovlighetsmangelskravene i stor grad kanaliseres mot selger/ selgeransvarsforsikringen når man er innenfor reklamasjonstiden i avhendingsloven. Dette gjelder også der feilen er gjort av megler.

Kjøper har dekning for sakskostnadene i dette leddet via boligkjøperforsikringen. Ved et krav mot megler ville kjøperen måtte søke dekning for rettshjelp i hjemforsikringen som har en begrenset forsikringssum og en betydelig egenandel.

Siden selger er ansvarlig for både egen og meglers eventuelle opplysningssvikt, og i tillegg har et visst objektivt ansvar, vil det normalt være mest hensiktsmessig for kjøperen å rette kravet mot selgeren.  En viktig forutsetning for dette er at selgeren er søkegod.

Hvis selger har tegnet selgeransvarsforsikring, og det ikke er objektive eller subjektive dekningsbegrensninger, jf. forsikringsavtaleloven § 7-6 4. ledd som kommer til anvendelse, er heller ikke usikkerhet om betalingsevne noen grunn til at kjøper ikke skal rette kravet mot selger.

Mulig regress mot megler

Kjøpers valg av ansvarssubjekt – den kjøper retter krav mot - har ikke avgjørende betydning for hvor det endelige ansvaret skal plasseres.

Informasjonsansvar – etterfølgende krav mot megler eiendomsmegler.

Der selger er ansvarlig etter avhendingsloven, for profesjonelle feil begått av megler, og selgers ansvarsforsikring har tatt tapet gjennom oppgjør med kjøperen, er spørsmålet om det kan det skje et etterfølgende erstatningsoppgjør mellom selgers ansvarsforsikring og megleren.

Høyesterett har fastslått at selgeransvarsselskapene kan kreve sitt tap erstattet både av takstmenn og meglere når uaktsomhet har forårsaket selgers mangelsansvar.  

De to første dommene om temaet (Informasjonsansvarsdom I og II) er publisert i Rt-08 s.1078 og Rt-15 s. 556. De underliggende manglene skyldtes feil begått av takstmann. I den første saken var det målt feil areal. I den neste var det setningsskader som takstmannen uaktsomt hadde oversett. I begge disse tilfellene ble det fastslått at selgeransvarsselskapet kunne holde takstmannen ansvarlig. I dommen fra 2015 ble imidlertid takstmannens ansvar redusert med halvparten av kravet fordi hans oppdragsgiver, selgeren, også hadde misligholdt sin opplysningsplikt, og var like mye å bebreide som takstmannen.

I den tredje informasjonsansvarsdommen, publisert som HR-2016-2264-A, var spørsmålet om en eiendomsmegler har samme informasjonsansvar som takstmennene i de to foregående sakene. Den underliggende mangelssaken i 2016-dommen, som hadde medført en utbetaling på kr 635.000,- fra selgeransvarsselskapet, var nettopp en lovlighetsmangel.

Kort om saken

Den aktuelle eiendommen var seksjonert i to seksjoner, og hadde tilsynelatende to boenheter, den ene seksjonen hadde i tillegg tre hybler i kjelleren. Det viste seg at bygningen var godkjent som en enebolig over to plan uten oppholdsrom i kjelleren. Eneboligen var senere ulovlig oppdelt og deretter seksjonert. Både oppdelingen av eneboligen til to boenheter, og bruksendringen av kjelleren til hybelrom var skjedd uten søknad og godkjenning.

Etter gammel lov

Før ny eierseksjonslov trådte i kraft den 01.01.18, var det ingen kobling mellom eierseksjonslovens regler om seksjonering, og plan- og bygningslovens regler om søknadsplikt ved oppdeling av boenheter. Dermed var den manglende godkjenningen av ombygging fra enebolig til tomannsbolig ikke et hinder for at huset – eneboligen – var seksjonert i to.  

Megler og selger var imidlertid blitt opplyst om lovlighetsavvikene ved brev fra kommunen forut for salget, men ingen av dem ga informasjonen videre til kjøper.

Da denne saken sto for Høyesterett, var det enighet om at megler hadde misligholdt sine plikter med uaktsomhet når han ikke hadde informert om lovlighetsavviket. Det prinsipielle spørsmålet for Høyesterett var om selgeransvarsforsikringsselskapet kunne kreve utbetalingen tilbake fra megler. Grunnlaget var samme informasjonsansvarsregel som hjemler krav overfor en uaktsom takstmann som har forårsaket selgeransvar etter avhendingsloven. 

Samme informasjonsansvar som takstmannen

Høyesterett konkluderte med at megler har samme informasjonsansvar som takstmannen, og at selgeransvarsforsikringselskapene kan kreve sitt tap erstattet.