Avhendingsloven - enkelt forklart med eksempler

Bolig kjøpt før 1.1.2022

Mangelsvurderingen - Har boligen en mangel etter loven?

Utgangspunktet for alle mangelvurderingene er avtalen. Med avtalen menes alle dokumenter og opplysninger kjøper har fått fremlagt før kjøp av boligen. Etter § 3-1 er da utgangspunktet at brudd på avtalen vil føre til ansvar for selger.

De fleste bruktboligene ble imidlertid solgt med et «som den er» - forbehold. Dette innebærer at selger fraskrev seg ansvar for skjulte feil og mangler i boligen og kjøper har tilsvarende overtatt boligen med alle kjent og ukjente feil og mangler.

I et slikt tilfelle vil det kun foreligge en mangel i følgende tre tilfeller:

1. Selger har tilbakeholdt opplysninger som har hatt betydning for salget.
2. Selger har gitt uriktige opplysninger som har hatt betydning for salget.
3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å tro.

Vi vil i det følgende kort beskrive hva de tre punktene innebærer.

Tilbakeholdt opplysning – avhendingslovens § 3-7

Det følger av avhendingslovens § 3-7 at det foreligger en mangel ved eiendommen dersom selger har holdt tilbake opplysninger selger:

• Kjente eller måtte kjenne til
• Kjøper hadde grunn til å regne med å få
• Opplysningene må ha vært egnet til å innvirke på kjøpet

I «kjente til» ligger et krav om faktisk kunnskap. Det betyr at kjøper må føre bevis for at selger hadde positiv kunnskap om avviket det gjelder. Vilkåret «måtte kjenne til» viser til at det skal gjøres en vurdering av om selger har opptrådt uaktsomt ved ikke å tilegne seg kunnskap om det aktuelle avviket. Det første er dermed en bevisregel, mens det andre er en normativ regel.

Om opplysningssvikten var egnet til å påvirke kjøpers bud, hviler på en vurdering av om kjøper ville latt være å inngå den samme avtalen dersom kjøper hadde hatt korrekte opplysninger. Vektige momenter i denne helhetsvurderingen er blant annet hva slags feil det handler om, hvor stor feilen er, kostnadene ved å utbedre den, boligens alder og hvordan den er markedsført. Hvis avviket dreier seg om en defekt vaskemaskin som var 15 år gammel på kjøpstidspunktet, vil en opplysningssvikt om vaskemaskinen sjelden være egnet til å påvirke kjøpsavtalen.

Uriktig opplysning – avhendingslovens § 3-8

Eiendommen kan også ha en mangel hvor det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Den uriktige opplysningen må være konkret, spesifisert og det må være grunn for kjøper til å stole på den.

Er det eksempelvis uttrykt tydelig i salgsoppgaven at det følger med en parkeringsplass med eiendommen, foreligger det en mangel etter denne bestemmelsen dersom eiendommen ikke har en parkeringsplass. Er det imidlertid gitt to motstridende opplysninger i salgsoppgaven, eksempelvis at det i prospektet også står at det ikke følger med en parkeringsplass, har kjøper normalt ikke hatt grunn til å stole på opplysningene som er gitt.

Opplysninger av mer generell karakter vil sjelden utgjøre en uriktig opplysning, men vil kunne ha en betydning i neste avsnitt.

Den uriktige opplysningen må også ha innvirket på kjøpet, slik som etter § 3-7.

Eiendommen i vesentligere dårligere stand enn forventet – avhendingslovens § 3-9 2. punktum

Det følger av avhendingslovens § 3-9 2. pkt. at eiendommen har en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Om et avvik er "vesentlig", kommer blant annet an på kostnadene for å utbedre avviket i forhold til kjøpesummens størrelse. Disse (kvantitative) momentene er en viktig del av vurderingen, men ikke avgjørende alene. De kvalitative momentene tillegges i rettspraksis stor vekt. Både risikoopplysninger og positive opplysninger gitt ved salget, alder, byggeskikk, normal slitasje, skadeevne, risiko for følgeskader, med mer, inngår alle i vesentlighetsvurderingen.

Dersom du for eksempel har kjøpt en bolig fra 1940, må du regne med større kostnader til utbedringer og vedlikehold enn hva tilfellet er for en ny bolig.

Bolig kjøpt etter 1.1.2022

Endringer i avhendingsloven - hva er nytt?

Den overordnede grunnen til at Stortinget endret reglene i avhendingsloven, var at kjøper kunne få et bedre beslutningsgrunnlag i forkant av et kjøp. Gjennom lovendringene har selger fått flere insentiver til å legge frem mer og bedre informasjon. Etter 1.1.2022, er alminnelige forbehold slik som for eksempel et «som den er»-forbehold, ikke lenger gyldige. Selger kan ikke på generelt grunnlag fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler. Dette motiverer selgere til blant annet å dokumentere ulikt arbeid som er gjort i boligen, samt innhente en grundigere tilstandsrapport.

Det er imidlertid fortsatt lov til å avtale mer spesifikke forbehold om boligens tilstand. Har selger hatt kontroll av det elektriske anlegget og kontrollen viste en del feil, har selger normalt et ønske om å ta et forbehold om at det kan avdekkes ytterligere avvik ved det elektriske anlegget ved en fullstendig gjennomgang av anlegget. Dette er lov.

I denne artikkelen kan du lese mer om endringene i avhendingsloven.

Mangelsvurderingen - Avtalen – avhendingslovens § 3-1

Utgangspunktet for mangelsvurderingen er fortsatt at det er avtalen som er styrende for om det foreligger en mangel. Det følger av avhendingslovens § 3-1 at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen.

Av dette følger det at hvis er lovet noe konkret i salgsdokumentene, slik som at biblioteket medfølger, foreligger det en mangel hvis selger har fjernet hele biblioteket. Er det eksplisitt lovet at taket er tett, foreligger et avtalebrudd om taket likevel ikke er tett.

Hvis det på den andre siden er gitt en del risikoopplysninger om taket, eksempelvis at taket er gammelt, råteskadet, bærer preg av ufaglært arbeid, anses disse forholdene som avtalt og en lekkasje vil være påregnelig og ikke utgjøre en mangel. Dette er ikke å anse som alminnelige forbehold". Som vist til innledningsvis, er det fortsatt lov å selge eiendommen med feil som kjøper må akseptere.

Den abstrakte mangelsvurderingen – avhendingslovens § 3-2

Hvis noe konkret ikke kan utledes av avtalen, kan boligen likevel ha en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Vurderingen kalles abstrakt fordi momentene som er relevante i vurderingen er mer abstrakte. Det er imidlertid viktig å være klar over at avtalen vil gå foran den abstrakte manglevurderingen.

Denne vurderingen ligner litt på vesentlighetsvurderingen som jeg har omtalt over, men terskelen er ikke så høy som tidligere. Det er de kvalitative vurderingene som er avgjørende. Disse momentene er blant annet boligens alder, boligens visuelle tilstand, hvordan den er fremstilt i salgsdokumentasjon m.m. Jo mer negative opplysninger som er gitt om en bygningsdel, desto flere utbedringskostnader hadde kjøper grunn til å forvente. Utgangspunktet er altså fortsatt slik at man ved kjøp av en eldre bolig, må innfinne seg med en langt dårligere standard enn ved kjøp av en nyere bolig.

Boligens kjøpesum er ikke nevnt direkte i bestemmelsen. Det betyr ikke at kjøpesum aldri vil være relevant, men kjøpesum alene gir sjelden verdifull veiledning.

Tilbakeholdte og uriktige opplysninger § 3-7 og § 3-8

Bestemmelsene er uendret og avsnittene for boliger kjøpt før 1.1.2022 gjelder fortsatt.

Kjøpers undersøkelsesplikt – avhendingslovens § 3-10

Kjøpers undersøkelsesplikt er nå lovfestet. Det fremgår av § 3-10 at kjøper skal anses å kjenne til opplysninger som tydelig fremgår av tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter som kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i.

Når ordet «tydeleg» er brukt i lovteksten, er det for å presisere at opplysningene som gis både er tydelige i språk, men også i innhold. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig for den bygningssakkyndige å opplyse at et soverom har for lite vindu. Den bygningssakkyndige må også opplyse om hva dette innebærer.

Forskrift til avhendingsloven – nye tilstandsrapporter

Den 1.1.2022 trådte en helt ny forskrift i kraft. Denne forskriften angir hva den bygningssakkyndige minst skal vurdere, hvordan undersøkelsene skal skje og hvordan undersøkelsene skal formidles i en rapport.

Denne forskriften er koblet opp mot avhendingsloven på den måten at kjøper ikke kan gjøre gjeldende feil og mangler som kommer frem av en en tilstandsrapport. Dette forutsetter imidlertid at tilstandsrapporten tilfredsstiller de krav til undersøkelser som stilles i forskriften.

Tilfredsstiller ikke tilstandsrapporten forskriften skal kjøper som et utgangspunkt ikke regnes å være kjent med det som står der. Dette gjelder likevel kun i den grad bruddet på forskriften er ubetydelig sett opp mot mangelen som er avdekket.

Selger har ingen plikt til å innhente en godkjent tilstandsrapport, men slik reglene nå er bygget opp vil det innebære en større risiko for selger ikke å innhente slik rapport. I tillegg er det ofte et krav for å tegne boligselgerforsikring at slik tilstandsrapport foreligger.

De viktigste undersøkelsene takstmann skal utføre:

• Den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes.
• Den bygningssakkyndige skal spørre selgerne om dokumentasjon for arbeid som er utført de siste fem årene. Dette innebærer ingen plikt til å fremskaffe dokumentasjon, men bygningsdelen vil få en dårligere vurdering av den bygningssakyndige.
• Den bygningssakyndiges skal redegjøre for årsak til at en bygningsdel kategoriseres under tilstandsgrad 2 eller 3 og konsekvensen av det.
• Det skal gis et anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3. Det er viktig å være klar over at dette kun er et meget grovt overslag. De reelle kostnadene vil kunne overstige dette uten at det vil foreligge en mangel.

Egenandel

Hvis det først er påvist en mangel ved eiendommen, har kjøper blant annet rett til prisavslag. Fra dette prisavslaget skal det trekkes fra en egenandel på kr 10 000, jf. avhendingslovens § 3-1 fjerde ledd.

Egenandelsbestemmelsen har altså ingen betydning for mangelsvurderingen – den har kun betydning for oppgjøret som skal foretas etter at det er påvist en mangel.

Ved ny bolig eller ved selgerforpliktelser/konkrete avtaler, skal det ikke trekkes fra en egenandel.

Regler som gjelder uavhengig av om du har kjøpt bolig før eller etter 1.1.2022

Mangelen må foreligge på overtakelsestidspunktet – avhendingsloven § 2-4

For at det skal foreligge en mangel, må mangelen være til stede senest på overtakelsestidspunktet. Forhold som oppstår etter overtakelse, utgjør ingen mangel. Hvis det oppstår en vannlekkasje etter overtakelsen, er dette som utgangspunkt kjøpers risiko.

Reklamasjonsfrister – avhendingsloven § 4-19

Det er § 4-19 som regulerer reklamasjonsfristene etter kjøp av bolig. Det er to ulike frister det er viktig å være klar over. Paragrafen skiller mellom en relativ frist og en absolutt frist. Det er slik at den absolutte fristen for å reklamere over et forhold etter avhendingsloven er fem år fra du overtok boligen. Reklamerer du én dag etter denne fristen, vil det derfor være for sent.

Men har du blitt klar over et forhold som du kan reklamere over, kan du ikke vente så lenge du vil med å fremsette reklamasjonen. Hvis du fire år etter innflytting oppdager en lekkasje fra taket, må du passe på å reklamere innen 2-3 måneder fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette betyr at selv om du er innenfor femårsfristen, må du reklamere så fort du oppdager eller burde oppdaget et forhold.

Det stilles også krav til innholdet i en reklamasjon. Reklamasjonen skal opplyse at det gjelder et avtalebrudd, og hva slags avtalebrudd det er snakk om. Du må skrive noe om hva du har oppdaget, og at du ønsker å holde selger ansvarlig for avtalebruddet. Du trenger ikke å presisere kravets størrelse. Hvis reklamasjonen er vag om hva som er avdekket, må du følge opp reklamasjonen så snart du får et bedre bilde av forholdet

Utbedringsretten – avhendingsloven § 4-10

Selger har, etter avhendingsloven, som utgangspunkt rett til å utbedre forholdet det er reklamert over. Selger må derfor få anledning til å ta stilling til om han vil utbedre mangelen.

Hvis kjøper setter i gang utbedring uten at selger har fått anledning til å ta stilling til om han vil rette, kan kjøperen i verste fall risikere å tape et rettmessig krav mot selger.

Selger må på sin side påberope seg utbedring innen rimelig tid etter at reklamasjonen er fremsatt. Utbedringen kan heller ikke medføre urimelig ulempe for kjøper, eller at kjøper har særlige grunner til å motsette seg utbedring. Det skal i utgangspunktet en del til før kjøper kan motsette seg utbedring.